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內(nèi)容背景

路人皆知，經(jīng)濟(jì)測(cè)算是地產(chǎn)投資工作的核心。

往小的說(shuō)，不懂測(cè)算便沒(méi)法接觸到真正的地產(chǎn)投資，只能靠一張嘴在外圍游蕩。

往大的說(shuō)，算不清楚賬，便沒(méi)法判斷項(xiàng)目?jī)r(jià)值，更不可能想明白開發(fā)和交易方案，只能淪為刀板上的魚肉。

很多朋友意識(shí)到測(cè)算的重要性，也花了大量精力提升測(cè)算能力，但始終面臨若干難題：

1、對(duì)原理本質(zhì)認(rèn)識(shí)不清，知識(shí)呈現(xiàn)“點(diǎn)狀結(jié)構(gòu)”，未形成系統(tǒng)測(cè)算邏輯，只會(huì)填表，不懂變通。

新手投拓人還未樹立整體測(cè)算邏輯，面對(duì)項(xiàng)目時(shí)往往心慌意亂，手足無(wú)措。

此時(shí)應(yīng)一步步構(gòu)建邏輯體系，由熟手帶領(lǐng)著，對(duì)各測(cè)算相關(guān)環(huán)節(jié)進(jìn)行逐一擊破。

相比之下，有經(jīng)驗(yàn)的朋友，對(duì)自家測(cè)算模型使用方法爛熟于心，同時(shí)還收藏了N家房企測(cè)算表，希望借此具備舉一反三的能力。

但很可惜，實(shí)務(wù)中，大部分問(wèn)題都是非標(biāo)準(zhǔn)化的，比如：

股權(quán)收購(gòu)時(shí)，應(yīng)該用什么類型的IRR？

在建工程測(cè)算時(shí)，前期投入應(yīng)該怎么處理？

收購(gòu)溢價(jià)是否能降低項(xiàng)目所得稅？

……

面對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題時(shí)，因?yàn)槿狈Φ讓又R(shí)和思維，即便項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富，也只能倍感吃力。

2、不懂計(jì)算邏輯，無(wú)法判斷、排查各種問(wèn)題。

測(cè)算中，經(jīng)常會(huì)遇到各種莫名其妙的問(wèn)題，比如：

“為什么凈利潤(rùn)看著可觀，IRR卻異常低？”

“我總感覺(jué)土增稅有些低，但不知道感覺(jué)對(duì)不對(duì)？”

“這個(gè)項(xiàng)目的贏利點(diǎn)和虧損點(diǎn)究竟在哪？”

“模擬分析為什么又失效了？”

……

由于模型的計(jì)算過(guò)程十分復(fù)雜，許多投拓人員受能力所限，較難對(duì)其深入剖析，于是時(shí)常被計(jì)算方面的問(wèn)題折磨得焦頭爛額。

3、沒(méi)有掌握核心思考邏輯（如財(cái)報(bào)邏輯、利益分配邏輯等），認(rèn)知能力無(wú)法進(jìn)入高階層次。

如果看不到問(wèn)題本質(zhì)，只能在外圍打轉(zhuǎn)，那么面對(duì)高段位對(duì)手時(shí)，根本無(wú)法接招。

比如，收購(gòu)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)方提出：項(xiàng)目估值10億，所以貴司應(yīng)付10億總對(duì)價(jià)。這個(gè)方案是否合理？

又比如，各合作方應(yīng)該直接分配凈現(xiàn)金流，還是在現(xiàn)金流量表中分項(xiàng)目進(jìn)行切割分配？

類似問(wèn)題不勝枚舉。

底層思維的缺乏，就像《三體》中人類科技被鎖死一樣，讓無(wú)數(shù)投拓人員的職業(yè)天花板牢不可破。

4、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)不足，面對(duì)新情況和復(fù)雜情形時(shí)只能捶胸頓足。

面對(duì)復(fù)雜的實(shí)務(wù)問(wèn)題，只懂原理和思維是不夠的，生動(dòng)的測(cè)算案例是啟發(fā)思維、提升能力的關(guān)鍵要素。

尤其是投拓新人，如果接觸不到有價(jià)值的實(shí)戰(zhàn)案例，無(wú)論多努力，都無(wú)法從“0”過(guò)渡到“1”，只能在基層為別人做墊腳石。

5、渴望自我提升卻無(wú)路可走。

由于投資工作是貫穿地產(chǎn)全流程的核心要件，因此投資測(cè)算的內(nèi)涵和外延都遠(yuǎn)勝于傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)。

簡(jiǎn)言之，這是個(gè)系統(tǒng)工程，其難度之大，讓投拓人員的學(xué)習(xí)能力捉襟見肘，不得不時(shí)常懷疑自己是否忘了給智商充值。

因此，要學(xué)好測(cè)算，如果有人能幫忙扶上馬，再送一程，必然能順風(fēng)順?biāo)⑹掳牍Ρ丁?/p>

6、建模能力幾乎為0，只能用既有模型解決全部問(wèn)題，無(wú)法自建專項(xiàng)模型應(yīng)對(duì)特殊情況。

投拓人不是哲學(xué)家，我們需要將想法落到現(xiàn)實(shí)中。并且，單一投資模型也不是萬(wàn)能鑰匙，不可能解決一切問(wèn)題。

因此，我們時(shí)常需要做輕量級(jí)建模，用一個(gè)個(gè)特殊模型解決各種難題。

針對(duì)以上問(wèn)題，我們特意邀請(qǐng)了好朋友Emmons老師擔(dān)任這次私享會(huì)的講師。

聽過(guò)他課的人都知道，絕對(duì)技術(shù)大神，為人風(fēng)趣幽默、實(shí)戰(zhàn)、接地氣，反正關(guān)于投資測(cè)算各種疑難雜癥都可以和他交流。

【適合對(duì)象】

1、基礎(chǔ)薄弱、渴望手把手學(xué)習(xí)投資測(cè)算和建模的菜鳥小白

2、具備一定實(shí)務(wù)基礎(chǔ)，但缺乏底層思維、對(duì)專業(yè)原理認(rèn)知不清的江湖熟手

3、希望深度接觸復(fù)雜測(cè)算案例、培養(yǎng)建模能力的有為青年

4、渴望從深層次提升投資測(cè)算學(xué)習(xí)能力的智者

5、希望在圈內(nèi)交朋結(jié)友的有識(shí)之士

【課程特色】

1、構(gòu)建對(duì)地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算的系統(tǒng)認(rèn)知

2、幫助初級(jí)學(xué)員向中級(jí)、高級(jí)順利過(guò)渡

3、建立現(xiàn)實(shí)世界與測(cè)算模型的連接，讓投拓人員理解如何將業(yè)務(wù)方案在模型中落地實(shí)現(xiàn)

【課程亮點(diǎn)】

1、理論+實(shí)操+案例，多管齊下，從本質(zhì)提升投資測(cè)算能力及效率

2、實(shí)戰(zhàn)派風(fēng)格，追求落地，針對(duì)性強(qiáng)，解決實(shí)操痛點(diǎn)

3、體系性強(qiáng)，手把手教學(xué)，從填表到建模，讓你迅速?gòu)娜腴T到精通

4、循序漸進(jìn)，風(fēng)格幽默，互動(dòng)性強(qiáng)，學(xué)習(xí)過(guò)程充實(shí)而不失活躍

【授課方式】

方式1：帶領(lǐng)學(xué)員構(gòu)建完整思維導(dǎo)圖，深度梳理測(cè)算邏輯，并對(duì)重點(diǎn)知識(shí)進(jìn)行深度詳解

方式2：案例教學(xué)—依托實(shí)操案例和模型，讓學(xué)員學(xué)會(huì)如何將專業(yè)知識(shí)運(yùn)用于實(shí)務(wù)環(huán)境

方式3：隨堂練習(xí)——在授課過(guò)程中穿插若干習(xí)題，幫助學(xué)員加深理解和記憶

方式4：分組討論——組織學(xué)員進(jìn)行分組討論，培養(yǎng)主動(dòng)思考能力

【培訓(xùn)內(nèi)容】

第一部分：熱身運(yùn)動(dòng)

一、重新認(rèn)知投資測(cè)算的價(jià)值

二、如何成為投資測(cè)算高手

三、投資測(cè)算的核心思維要點(diǎn)

第二部分：投資測(cè)算全景圖（1）—銷售型項(xiàng)目測(cè)算

一、測(cè)前思考

1、測(cè)算目的、路徑、需求分析

2、銷售型項(xiàng)目測(cè)算整體邏輯

二、測(cè)算假設(shè)條件

1、明確內(nèi)部及外部假設(shè)

2、建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相關(guān)知識(shí)解析

3、房地產(chǎn)開發(fā)全流程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)地圖

4、要點(diǎn)專題：時(shí)間刻度設(shè)置要點(diǎn)

三、成本費(fèi)用計(jì)算

1、成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)總覽

2、土地獲取成本分析

3、大建安成本分析

4、期間費(fèi)用計(jì)算和注意事項(xiàng)解析

5、要點(diǎn)專題：支付節(jié)奏排布的相關(guān)問(wèn)題

6、要點(diǎn)專題：隨借隨還模式下的財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算

四、收入/流入分析

1、收入/流入測(cè)算關(guān)鍵要素分析

2、常用定價(jià)方法解析

五、稅費(fèi)原理及計(jì)算實(shí)操

1、戰(zhàn)勝增值稅

2、吃透土增稅

3、玩轉(zhuǎn)所得稅

4、碾壓其他小稅種

5、要點(diǎn)專題：視同銷售收入涉稅處理

6、要點(diǎn)專題：公配和無(wú)償移交政府配建物業(yè)計(jì)稅問(wèn)題

7、要點(diǎn)專題：成本抵扣條件總結(jié)

8、要點(diǎn)專題：其他稅費(fèi)計(jì)算要點(diǎn)補(bǔ)充

六、測(cè)算結(jié)果與項(xiàng)目評(píng)價(jià)

1、盈利、價(jià)值指標(biāo)分析—IRR、NPV、毛利率……

2、運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)—靜態(tài)/動(dòng)態(tài)回收期、資金峰值比例……

3、復(fù)合評(píng)價(jià)指標(biāo)—ROE、ROIC……

4、要點(diǎn)專題：深度認(rèn)知IRR核心內(nèi)涵

5、要點(diǎn)專題：使用XIRR應(yīng)對(duì)不規(guī)則時(shí)間軸

6、要點(diǎn)專題：測(cè)算改進(jìn)及問(wèn)題排查方法

七、重點(diǎn)實(shí)操練習(xí)—土增稅成本分?jǐn)倢?shí)踐

八、重點(diǎn)實(shí)操練習(xí)—構(gòu)建稅費(fèi)計(jì)算模型

第三部分：投資測(cè)算全景圖（2）—從財(cái)務(wù)視角解構(gòu)投資測(cè)算

一、透過(guò)實(shí)例認(rèn)知財(cái)務(wù)分析在測(cè)算中的價(jià)值

二、基于地產(chǎn)投資視角的三大財(cái)務(wù)報(bào)表全解析

三、要點(diǎn)專題：現(xiàn)金流類型辨析及實(shí)操運(yùn)用

四、要點(diǎn)專題：用杜邦分析提升測(cè)算底層思維能力

五、重點(diǎn)實(shí)操練習(xí)—模擬搭建地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)報(bào)

第四部分：投資測(cè)算全景圖（3）—收并購(gòu)項(xiàng)目測(cè)算

一、收并購(gòu)測(cè)算邏輯總結(jié)

二、交易對(duì)價(jià)結(jié)構(gòu)及溢價(jià)分析

三、項(xiàng)目估值邏輯和方法

四、股東現(xiàn)金流剖析

五、收并購(gòu)測(cè)算常見錯(cuò)誤總結(jié)

第五部分：投資測(cè)算全景圖（4）—自持項(xiàng)目測(cè)算

一、自持項(xiàng)目特殊假設(shè)條件

二、自持項(xiàng)目測(cè)算邏輯

三、自持項(xiàng)目收入分析

四、自持階段成本費(fèi)用解析

五、自持階段稅費(fèi)計(jì)算

六、自持項(xiàng)目收益評(píng)價(jià)指標(biāo)剖析

七、要點(diǎn)專題：舊房交易稅費(fèi)計(jì)算要點(diǎn)

八、重點(diǎn)實(shí)操練習(xí)—舊房交易土增稅計(jì)算建模實(shí)踐

第六部分：剝掉測(cè)算模型的外衣

一、學(xué)會(huì)自行解構(gòu)測(cè)算模型

二、測(cè)算模型勾稽關(guān)系解析

三、建模要點(diǎn)及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

第七部分：用實(shí)例打破現(xiàn)實(shí)與模型的邊界

一、綜合實(shí)操案例1：在建工程資產(chǎn)與股權(quán)收并購(gòu)測(cè)算

二、綜合實(shí)操案例2：合作開發(fā)-模擬清算退出測(cè)算

三、綜合實(shí)操案例3：涉及各項(xiàng)費(fèi)用支付的合作開發(fā)項(xiàng)目測(cè)算

第八部分：附加內(nèi)容投資測(cè)算EXCEL核心技術(shù)

一、效率提升相關(guān)技術(shù)

二、監(jiān)視窗口功能憑什么解放生產(chǎn)力？

三、如何用名稱管理器功能提升公式編輯效率？

四、如何用條件格式功能規(guī)避錯(cuò)誤？

五、什么是高大上的表單控件功能？

六、VBA能否拯救地球？

七、分析能力提升相關(guān)技術(shù)

八、單變量求解如何操作？

九、模擬分析操作方式和常見錯(cuò)誤原因是什么？

十、線性規(guī)劃究竟是個(gè)什么鬼？

專家老師

【特約導(dǎo)師】

Emmons，房地產(chǎn)金融投資碩士，十年地產(chǎn)投資及咨詢經(jīng)驗(yàn)。

現(xiàn)供職于某品牌央企集團(tuán)總部投資發(fā)展部。

深耕于投資分析、測(cè)算建模、房企數(shù)字化建設(shè)等細(xì)分領(lǐng)域。

長(zhǎng)期兼任房企培訓(xùn)講師，擅長(zhǎng)帶領(lǐng)學(xué)員構(gòu)建系統(tǒng)思考體系，提升其將理論用于實(shí)踐的綜合能力。

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在線報(bào)名：房地產(chǎn)企業(yè)拿地投資測(cè)算實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)(鄭州)