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【課程對象】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理人員

【課程收益】

從內(nèi)外部環(huán)境全面把握稅制改革方向，進(jìn)而從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的視角管理企業(yè)稅收風(fēng)險。通過課程的學(xué)習(xí)，從宏觀到微觀層面，把脈企業(yè)稅收頑疾。

【課程提綱】

第一部分 外部環(huán)境：稅收制度與稅收征管改革“面面觀”

——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的稅收環(huán)境

一、我國稅收制度改革的前世今生

（一）現(xiàn)行稅收制度的概況

（二）稅收制度藍(lán)圖：六大稅種的全面改革

二、我國稅收征管改革的“高大上”

（一）“高”——政府與市場的調(diào)整：“放管服”背景下的營商環(huán)境

（二）“大”——互聯(lián)網(wǎng)+、大數(shù)據(jù)、金三系統(tǒng)、納稅信用體系：技術(shù)進(jìn)步中的征管手段

（三）“上”——BEPS、CRS等：國際稅收征管的突飛猛進(jìn)

第二部分 融合地產(chǎn)開發(fā)流程的稅收政策分析

——稅收視角下的“三大成本、三大環(huán)節(jié)、三大稅種”

一、稅收視角的分類

“三大成本”：土地成本、開發(fā)成本、稅收成本

“三大環(huán)節(jié)”：設(shè)立環(huán)節(jié)、開發(fā)/資本運作環(huán)節(jié)、銷售/自持環(huán)節(jié)

“三大稅種”：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅

二、土地成本涉稅分析

（一）土地取得方式：招拍掛、轉(zhuǎn)讓、股權(quán)投入等方式

（二）土地成本內(nèi)容

1.會計核算

2.稅收政策：區(qū)分稅種

（三）設(shè)立環(huán)節(jié)：取得土地+公司設(shè)立

1.拍地主體與項目公司設(shè)立問題

2.項目公司設(shè)立時間+設(shè)立地點的選擇

（四）具體稅種規(guī)定

1.增值稅：抵減銷售額（最新政策、實操要點）

2.企業(yè)所得稅、土地增值稅

（1）分期開發(fā)土地成本扣除

（2）企業(yè)所得稅和土地增值稅異同分析

3.城鎮(zhèn)土地使用稅：納稅義務(wù)發(fā)生時間、計稅依據(jù)

4.房產(chǎn)稅：土地成本計稅規(guī)定

5.契稅：土地成本計稅依據(jù)（市政配套費）

6.印花稅

三、開發(fā)成本涉稅分析

（一）融資方式與稅收成本

1.兩大融資渠道：股權(quán)融資+債權(quán)融資

2.兩大融資渠道的基本稅收規(guī)定

（1）增值稅中的“股與債”的進(jìn)項稅額

（2）企業(yè)所得稅的“債資比”與“關(guān)聯(lián)方”稅前扣除規(guī)定

（3）土地增值稅中財務(wù)成本特殊規(guī)定“5%或10%”

3.金融創(chuàng)新的法理判定

4.統(tǒng)借統(tǒng)還的稅收問題

5.融資方式中的票據(jù)問題

（二）建安成本涉稅問題

1.地產(chǎn)成本核算內(nèi)容：以建安成本、三項費用（管理費用、財務(wù)費用、銷售費用）、開發(fā)間接費三大類成本歸集

（1）增值稅進(jìn)項稅額可扣與不可扣的區(qū)分

（2）企業(yè)所得稅成本分?jǐn)偟囊罁?jù)

（3）土地增值稅扣除項目的重要

2.營改增后：甲供材稅收問題

（1）建筑業(yè)增值稅政策

（2）3%與10%的博弈

3.建安合同管理與稅收風(fēng)險

（三）人力成本（兼論個人所得稅問題）

1.人力成本在開發(fā)間接費、管理費用、銷售費用的區(qū)分

2.“工資、薪金”、職工福利、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費的涉稅問題

3.地產(chǎn)企業(yè)典型個稅問題

（1）銷售環(huán)節(jié)贈送汽車、禮品等

（2）抽獎等獲獎問題

（3）職工或客戶旅游獎勵

（4）員工借款

（5）股東借款

（四）營銷成本

1.售樓處稅收問題：租入房產(chǎn)、臨時建筑、永久建筑

2.樣板間稅收問題：可售、不可售

3.銷售房產(chǎn)贈送汽車、禮品、精裝修

4.營銷員工資計稅

（五）公共配套設(shè)施：內(nèi)容、可經(jīng)營、不可經(jīng)營

四、銷售/自持環(huán)節(jié)涉稅分析

（一）銷售環(huán)節(jié)收入確認(rèn)

1.基本規(guī)定：收房、竣工備案、房產(chǎn)證、銷售合同等不同判定

2.預(yù)售收入

（1）增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅預(yù)繳規(guī)定

（2）預(yù)售收入開具發(fā)票處理

（3）預(yù)售收入轉(zhuǎn)為銷售收入的處理

3.納稅義務(wù)發(fā)生時間的判定

4.視同銷售的稅收問題：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅關(guān)于視同銷售的具體規(guī)定

5.土地增值稅清算的時點

6.以房抵債的稅收問題

7.地下車位等收入問題

（二）自持環(huán)節(jié)稅收問題

1.房產(chǎn)稅：計稅房產(chǎn)的范圍、房產(chǎn)原值的確定、地下建筑與地上建筑的區(qū)分、納稅義務(wù)發(fā)生時間等其他問題

2.增值稅：計稅方法、適用稅率、不可抵扣進(jìn)項稅額、不動產(chǎn)分期抵扣等具體問題

第三部分 內(nèi)部稅收風(fēng)險管理體系構(gòu)建

一、稅務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)：高、中、低

結(jié)合國家政策、行業(yè)發(fā)展、地區(qū)差異等多方面因素，從公司組織架構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)考慮，以稅收安排為重要導(dǎo)向安排稅務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)。

二、稅務(wù)風(fēng)險管理具體策略

1.公司管理層與決策層的稅收風(fēng)險管理

2.公司稅收風(fēng)險管理內(nèi)部控制制度

（1）發(fā)票管理制度

（2）合同管理制度

（3）具體稅種管理制度

（4）稅款繳納與審批制度

（5）重大涉稅事項管理制度

多方位多層次稅收風(fēng)險內(nèi)控體系的構(gòu)建，是企業(yè)稅收風(fēng)險管理體系的核心。

3.公司稅收專業(yè)團(tuán)隊的建立

4.稅收政策歸集與應(yīng)用

5.內(nèi)部納稅風(fēng)險識別體系

6.納稅評估體系

三、稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督管理

王老師

•講師背景：

–注冊稅務(wù)師、注冊會計師

–中國人民大學(xué)稅收碩士

–中國注冊高級納稅籌劃師

–中國注冊稅務(wù)師協(xié)會 新星講師

–中國注冊稅務(wù)師協(xié)會 執(zhí)業(yè)規(guī)則撰寫人

–遼寧總會計師協(xié)會 專業(yè)會員

–東北財經(jīng)大學(xué)稅收博士

–樂稅網(wǎng)涉稅實務(wù)講師

–遼寧省地稅系統(tǒng) 稅收講師

–內(nèi)蒙古稅務(wù)系統(tǒng) 稅收講師

–東北財經(jīng)大學(xué)EDP中心 特邀講師

•職業(yè)經(jīng)歷：

–中建地產(chǎn) 稅務(wù)主管

–旭輝地產(chǎn)北京公司 稅務(wù)經(jīng)理

–北京中下企業(yè)平臺 評審專家

–中國大企業(yè)稅收研究所 研究員

–郴州市銀業(yè)集團(tuán) 稅收顧問

主講課程：

?《個人所得稅與社保轉(zhuǎn)嫁》

?《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全流程稅收剖析》

?《企業(yè)所得稅匯算清繳—“面面觀”》

?《企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠—新挑戰(zhàn)與新?lián)?dāng)》

?《再議土地增值稅》

?《中小企業(yè)稅收安排與籌劃》

?《基于納稅申報表視角的企業(yè)所得稅匯算講解》

?《我國稅制改革前沿動態(tài)》

?《后營改增后時代—全新增值稅制度深度解讀》

?《新時代經(jīng)濟背景下的企業(yè)所得稅制度解讀》

?《企業(yè)所得稅匯算清繳最新剖析與應(yīng)用》

?《新企業(yè)所得稅納稅申報表填列講解》

?《個人所得稅改革與社保征收制度改革—人力資本的變動與分析》

?《最新個人所得稅制度改革的全面深度剖析》

?《后營改增時代—房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策分析與稅收風(fēng)險防范》

?《后營改增時代—建筑施工企業(yè)稅收政策分析與稅收風(fēng)險防范》

?《PPP行業(yè)財稅處理全方位解析》

?《中小企業(yè)稅收政策解析與應(yīng)用》

?《國地稅合并后稅收征管變革與企業(yè)涉稅風(fēng)險變化》

?《CRS與個稅改革后：高凈值人群稅收風(fēng)險防控》

?《深度解析“發(fā)票”的涉稅風(fēng)險與防控》

?《地方稅體系構(gòu)建的思路與實踐》

?《我國稅收營商環(huán)境優(yōu)化的深入探討》

?《新時代我國納稅服務(wù)創(chuàng)新的探索與實踐》

?《高新技術(shù)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)分析》

?《土地增值稅清算業(yè)務(wù)培訓(xùn)》

?《自由貿(mào)易區(qū)（港）稅收政策與規(guī)劃》

?《注冊會計師—稅法、經(jīng)濟法 科目》

?《稅務(wù)師— 稅法一、稅法二、涉稅服務(wù)實務(wù) 科目》

?《其他考試類稅法相關(guān)科目的培訓(xùn)課程》

授課形式：

–理論功底：理論功底深厚，以宏觀經(jīng)濟背景出發(fā)，透析稅收政策的來龍去脈，知其然知其所以然

–實務(wù)能力：豐富的實務(wù)操作經(jīng)驗，以財務(wù)核算為基點的稅收實務(wù)探討

–授課經(jīng)驗：多場次面授課程，課堂氛圍輕松、靈活，稅收思維敏捷，知識積累深厚，深受學(xué)員敬戴

–針對性強：個性化客戶的針對性問題，有的放矢，一一破解，可操作性為準(zhǔn)則。

培訓(xùn)過的部分客戶

內(nèi)蒙古自治區(qū)旅游協(xié)會、大連市高新區(qū)稅務(wù)局、遼寧省地方稅務(wù)系統(tǒng)、用友集團(tuán)呼倫貝爾分公司、樂稅網(wǎng)、明基教育、東北財經(jīng)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)學(xué)院、沈陽市稅務(wù)干部培訓(xùn)學(xué)校、友邦保險北京公司、啟宣教育等

學(xué)員評價：

–才華與顏值并存，本碩博稅收專業(yè)功底深厚，對稅收政策有深層次的把握，課程受益頗多。

–形象干練，語言精練，知識厚重。縈繞于稅收知識的海洋，享受專業(yè)課堂的熏陶。

–以案說案，精準(zhǔn)剖析。通過實務(wù)案例的講解，帶動稅收思維的思考，舉一反三效果倍增

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