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培訓(xùn)對(duì)象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員。

課程背景

房地產(chǎn)企業(yè)如何降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？企業(yè)如何進(jìn)行成本分?jǐn)偅咳缬写罅堪l(fā)票未取得如何處理？如何把握完工時(shí)點(diǎn)？如何降低稅負(fù)與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？如何應(yīng)對(duì)匯算后的稅務(wù)檢查？開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅多繳企業(yè)所得稅如何退稅？房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算相差較大，財(cái)務(wù)人員對(duì)各階段把握不好都會(huì)出現(xiàn)少交多交稅情形，如何規(guī)避企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)、如何理解新政策，遵從規(guī)定降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；以及在不違反稅法合理降低企業(yè)稅負(fù)？如何從項(xiàng)目設(shè)立、項(xiàng)目談判、購(gòu)地、開發(fā)、銷售、清算、企業(yè)注銷整個(gè)環(huán)節(jié)上做好財(cái)稅工作。

完工后年度所得稅匯算申報(bào)實(shí)務(wù)中經(jīng)常有財(cái)務(wù)人員出錯(cuò)，我們將按不同方式完工匯算做演示，做到聽懂會(huì)操作，會(huì)針對(duì)不同情形下的進(jìn)行賬務(wù)及申報(bào)處理講解。

經(jīng)濟(jì)合同是公司從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)和前提，合同一旦簽訂、備案、履行，必將產(chǎn)生不可調(diào)整的納稅義務(wù)。合同是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要載體，公司在簽訂經(jīng)濟(jì)合同時(shí)往往只關(guān)注雙方的權(quán)利、義務(wù)及法律風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)責(zé)起草合同的律師或企業(yè)相關(guān)部門往往并不知曉稅法是如何規(guī)定的。由于納稅申報(bào)人員對(duì)合同涉稅條款關(guān)注甚少，延遲納稅的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，最后可能被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避納稅的行為。納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)的許多納稅爭(zhēng)議均源于經(jīng)濟(jì)合同中涉稅條款的不明確，卻很少關(guān)注合同雙方涉稅條款。稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)檢查（稽查）大多從企業(yè)的合同、發(fā)票、支付結(jié)算等方面入手，如果不在合同簽訂的環(huán)節(jié)進(jìn)行好稅務(wù)方向的事前審核和稅務(wù)安排，往往會(huì)給開發(fā)商帶來重大稅收損失和經(jīng)濟(jì)損失。

?合同是降低稅負(fù)的重要工具之一。通過改變合同當(dāng)事人、標(biāo)的物、時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以至合同的附件等等各種合同要件，都能實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的效果。在簽定合同時(shí)，認(rèn)真分析涉稅合同條款，恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用各種節(jié)稅處理技巧，能夠有效發(fā)揮合同的節(jié)稅作用。本培訓(xùn)課程介紹經(jīng)濟(jì)合同中的稅務(wù)規(guī)則，讓簽合同的人能有效控制經(jīng)濟(jì)合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)！

授課內(nèi)容

第一課題：房地產(chǎn)涉稅政策解析、完工與年度所得稅匯算專題———＜2013年01月18-19日闞振芳主講＞

一、房地產(chǎn)涉稅政策解析與籌劃

1、《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）

2、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）

3、《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）

4、《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）

5、《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》（總局公告2012年第40號(hào)）

6、《關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財(cái)稅[2012]4號(hào)）

7、《關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》（總局公告2012年第15號(hào)）

8、《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（公告2010年第29號(hào)）

9、《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）

10、《關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》

（總局公告〔2010〕13號(hào)）

11《關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（總局公告2011年第34號(hào)）

二、項(xiàng)目開發(fā)分階段稅務(wù)實(shí)務(wù)介紹

1、項(xiàng)目取得階段

2、項(xiàng)目開發(fā)階段

3、項(xiàng)目銷售階段

4、項(xiàng)目完工清算階段＜重點(diǎn)講解土地增值稅清算、所得稅完工舉例＞

⑴ 政策解讀、項(xiàng)目籌劃、與事務(wù)所溝通、鑒證報(bào)告講解、申報(bào)技巧運(yùn)用，

稅務(wù)機(jī)關(guān)審核要點(diǎn)等。

⑵ 土地增值稅籌劃控制講解并舉例＜單獨(dú)立項(xiàng)、聯(lián)合立項(xiàng)、普通住宅定價(jià)系數(shù)、

高檔項(xiàng)目籌劃＞

5、項(xiàng)目注銷階段＜各稅種清理及處理＞

三、所得稅完工舉例、年度所得稅匯算提示

1、年度所得稅匯算賬務(wù)處理

2、不同完工項(xiàng)目舉例＜分一個(gè)項(xiàng)目一期完工、分期完工、兩個(gè)項(xiàng)目、申報(bào)填列＞

3、年度所得稅匯算報(bào)告

四、專家現(xiàn)場(chǎng)開放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問題。

第二課題：房產(chǎn)建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同稅收風(fēng)險(xiǎn)控制與結(jié)算票據(jù)審核專題

———＜2013年01月20日許明信主講＞

一、設(shè)計(jì)合同與入賬票據(jù)

1、設(shè)計(jì)費(fèi)發(fā)票的開票地點(diǎn)

2、支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)入賬票據(jù)與代扣義務(wù)

二、征地合同出讓金返還的稅務(wù)處理

三、征地合同中約定企業(yè)承擔(dān)紅線外支出如何處理

四、拆遷補(bǔ)償合同與票據(jù)結(jié)算

五、施工階段七大合同 1、大包（供貨方安裝）

2、甲供與甲控

3、總包分包 4、承擔(dān)對(duì)方稅收如何處理

5、票據(jù)結(jié)算

六、銷售合同 1、銷售與裝修分離如何操作 2、促銷方式中的稅收＜代墊首付、返稅、折扣、贈(zèng)送、積分、定金返息＞ 3、代收款項(xiàng) 4、地下室、車位/庫(kù)＜地上車庫(kù)、地下車庫(kù)、人防車庫(kù)）車位轉(zhuǎn)讓合同＞ 5、售后回租涉稅條款 6、銷售房屋免物業(yè)管理費(fèi)涉稅條款

七、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同與稅收征管

八、融資合同 1、無息借貸的稅收風(fēng)險(xiǎn)

2、統(tǒng)借統(tǒng)還與委托貸款 3、向關(guān)聯(lián)方借款

4、向個(gè)人借款

九、2012年度地產(chǎn)建筑行業(yè)財(cái)稅疑難問題集析 1、征用土地，紅線外支出是否可以稅前扣除？ 2、向境外支付設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)，合法扣除憑證是什么，需要代扣哪些稅？ 3、建筑工程分包，計(jì)稅依據(jù)如何確定？ 4、甲供材料是否需要換開工程款發(fā)票？ 5、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅開始繳納與停止繳納時(shí)點(diǎn)如何確定？ 6、收到政府返還土地出讓金、稅收返還，是否可以作不征稅收入？ 7、銷售車位、車庫(kù)，如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

8、銷售促銷，買房贈(zèng)物是否視同銷售，涉及哪些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？ 9、售后回租有哪些風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避？

10、代墊首付、定金返息、購(gòu)房返稅，應(yīng)如何處理有利？

11、銷售裝修的房產(chǎn)，應(yīng)如何操作，房產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主分別簽訂兩份協(xié)議是否可以？

12、企業(yè)之間無息借貸，是否存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？

13、營(yíng)改增后，對(duì)房產(chǎn)、建筑企業(yè)有哪些影響？

14、跨期費(fèi)用是否可以稅前扣除，如何處理？

15、開發(fā)項(xiàng)目完工后續(xù)支出如何在稅前扣除？

16、房地產(chǎn)企業(yè)違約金收入是否交納營(yíng)業(yè)稅、違約金支出是否可以稅前扣除？

17、企業(yè)日常工作如何審核發(fā)票，避免虛開、假票？稽查查處假票如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

18、計(jì)提但未支付，未取得發(fā)票的租金，利息，是否可以在當(dāng)年稅前扣除？

十、學(xué)員互動(dòng)交流、專家現(xiàn)場(chǎng)疑難解答。

闞老師

【主講專家】闞振芳

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)管理咨詢師，房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)操專家，國(guó)內(nèi)五A級(jí)事務(wù)所合伙人，他所屬的團(tuán)隊(duì)專著于房地產(chǎn)稅務(wù)領(lǐng)域，為多家地產(chǎn)集團(tuán)提供長(zhǎng)期稅務(wù)顧問、稅務(wù)審計(jì)、稅務(wù)咨詢籌劃工作，熟悉地產(chǎn)全程財(cái)稅操作。著作《陽(yáng)光節(jié)稅》第一次公開給出了土地增值稅定價(jià)數(shù)學(xué)模型，給出土地增值稅籌劃控制圖，對(duì)絕大部分類型開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅籌劃具有指導(dǎo)意義。同時(shí)在北京、上海、江蘇、安徽、廣東、湖南、內(nèi)蒙古、成都、杭州、青島等省市進(jìn)行房地產(chǎn)稅務(wù)講座。

【主講專家】許明信

國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃專家，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)納稅籌劃研究與實(shí)務(wù)操作。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)診斷和納稅籌劃方案設(shè)計(jì)，現(xiàn)兼任多家大中型企業(yè)的財(cái)稅顧問，擅長(zhǎng)將會(huì)計(jì)、稅收、法律知識(shí)綜合運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范與納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。多次應(yīng)邀為全國(guó)房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進(jìn)行財(cái)稅專題講座，授課注重實(shí)務(wù)操作，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會(huì)計(jì)處理有機(jī)結(jié)合起來，所講操作方法能直接運(yùn)用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強(qiáng)。并當(dāng)場(chǎng)解答企業(yè)棘手財(cái)稅問題，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為“中國(guó)稅法活字典”和“國(guó)內(nèi)納稅答疑第一人”。

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