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課程收益

站在資產(chǎn)管理的角度，從后置財(cái)務(wù)指標(biāo)與前端業(yè)務(wù)指標(biāo)聯(lián)系，從資產(chǎn)估值方式拆解到20個(gè)核心業(yè)務(wù)指標(biāo)分析，結(jié)合近百個(gè)案例和詳實(shí)數(shù)據(jù)：

指導(dǎo)學(xué)員掌握購(gòu)物中心資產(chǎn)管理核心要?jiǎng)?wù)——資產(chǎn)估值方法、通過(guò)NOI測(cè)算制定租賃決策文件、通過(guò)專業(yè)經(jīng)營(yíng)評(píng)審測(cè)算新合同期租金漲幅。

提供一系列工具包，幫助學(xué)員掌握招調(diào)全流程步驟專業(yè)實(shí)戰(zhàn)方法——市場(chǎng)調(diào)研、SWOT分析與商業(yè)定位提煉、商鋪?zhàn)饨鸱纸狻I(yè)態(tài)規(guī)劃、動(dòng)線規(guī)劃、鋪位切分、品牌落位、租戶組合、租金談判、物業(yè)調(diào)改等。

介紹實(shí)用的招調(diào)管理制度案例，包括意向書(shū)模板、合同模板、合同管理、招調(diào)管控制度等。

適合人群

涉足商業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中高管；

商業(yè)管理公司、資產(chǎn)管理公司中高管和一線骨干

課程大綱

第一部分 REITS前必學(xué)資產(chǎn)管理邏輯和運(yùn)營(yíng)模式

1、資產(chǎn)價(jià)值——資產(chǎn)估值、保值、增值的計(jì)算公式和原理【重要】

4、資管模式——輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)、中資產(chǎn)等資產(chǎn)管理模式的底層邏輯

5、資產(chǎn)調(diào)改的時(shí)間點(diǎn)和目的

第二部分 NOI+KPI+招調(diào)租賃決策

一、NOI+KPI——圍繞NOI的KPI考核

1、4大核心業(yè)務(wù)職能的責(zé)任界面

2、4大核心業(yè)務(wù)職能的營(yíng)運(yùn)期KPI指標(biāo)是哪些？

3、關(guān)鍵KPI指標(biāo)計(jì)算方法

二、招調(diào)租賃決策文件關(guān)鍵點(diǎn)

1、租決文件編制思路

2、租決文件10大要點(diǎn)，其中：

（1）規(guī)定租賃面積取值

（2）選擇合適的收益模式【重要】

（3）首期租金單價(jià)測(cè)算方法【重要】

第三部分 專業(yè)定位步驟和工具包【重要】

專業(yè)定位8步：

1、分析區(qū)域——解讀區(qū)域市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)的方法

2、界定商圈——界定一級(jí)二級(jí)三級(jí)商圈的專業(yè)方法

3、獲取競(jìng)品情報(bào)——競(jìng)品4類情報(bào)

4、偵破商戶關(guān)系

5、SWOT分析——項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅如何準(zhǔn)確找到？

6、定位關(guān)鍵詞取舍——8個(gè)方向

7、SLOGON提煉

8、經(jīng)營(yíng)策略——通過(guò)SWOT分析得出四大策略——揚(yáng)長(zhǎng)、避短、轉(zhuǎn)機(jī)、防范

本部分綜合大案例——在課程提供的市調(diào)信息基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確找到某項(xiàng)目的SWOT，推導(dǎo)4大策略和項(xiàng)目定位、SLOGON

包含工具包（6個(gè)實(shí)用工具）：商圈界定法+4類競(jìng)品情報(bào)+商戶開(kāi)店調(diào)查表+SWOT分析法+定位關(guān)鍵詞取舍法+SLOGON提煉法

第四部分 專業(yè)招商方法【重要】

一、品牌庫(kù)

1、品牌庫(kù)如何建立？——6個(gè)方法

2、如何及時(shí)獲知有價(jià)值的商源信息？——6個(gè)思路

#案例：創(chuàng)新業(yè)態(tài)考察清單——64個(gè)品牌（品類、所在項(xiàng)目、開(kāi)業(yè)時(shí)間、租賃面積、重點(diǎn)拓展區(qū)域）

二、業(yè)態(tài)規(guī)劃

1、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)——凱德、大悅城、龍湖等55個(gè)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)研報(bào)告

2、客流動(dòng)線

（1）水平動(dòng)線常見(jiàn)形態(tài)和布局思路【10個(gè)案例】

（2）垂直動(dòng)線常見(jiàn)形態(tài)和布局思路連帶消費(fèi)【2個(gè)案例】

（3）次動(dòng)線主題街區(qū)需要注意4項(xiàng)要點(diǎn)

3、鋪位切分

（1）主次力店切鋪原則

（2）小商鋪切鋪原則

4、鋪位編號(hào)的專業(yè)方法

三、租金分解和報(bào)價(jià)

1、區(qū)分冷鋪、熱鋪6大要素

2、租金分解5大原則【2個(gè)案例】

3、租金報(bào)價(jià)3大紀(jì)律

四、品牌落位和租戶組合

1、“不錯(cuò)的”落位原則——6匹配【各業(yè)態(tài)案例詳解】

2、租戶組合注意4點(diǎn)

五、物業(yè)調(diào)改

1、掌握特殊業(yè)態(tài)物業(yè)條件基本需求【4個(gè)案例】

2、與招調(diào)同步的物業(yè)調(diào)改重要性【1個(gè)案例】

3、計(jì)算：物業(yè)調(diào)改投入產(chǎn)出可行性【1個(gè)案例】

第五部分 疫情后租賃談判技巧【重要】

【疫情前，講故事招商；疫情后，算賬招商】

一、了解租戶——租戶盈利指標(biāo)和計(jì)算公式

二、先算后談——租戶盈利能力模擬測(cè)算【案例】

三、 租賃談判技巧【3個(gè)案例】

（1）價(jià)格錨點(diǎn)法

（2）三贏談判法

（3）大面積冷區(qū)商鋪招商6招

三、租賃談判流程——6步定局

第六部分 經(jīng)營(yíng)評(píng)審【重要】

主要解決以下問(wèn)題——下一個(gè)合同期，業(yè)態(tài)、品類、租戶組合如何調(diào)？商業(yè)品質(zhì)如何提升？租金能不能漲？漲多少？

一、主力店經(jīng)營(yíng)分析

二、步行街各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)分析

三、找到主要經(jīng)營(yíng)問(wèn)題和招調(diào)方向

#課堂討論——根據(jù)提供的案例材料，思考：招調(diào)前經(jīng)營(yíng)評(píng)審重要性？需要哪些必要數(shù)據(jù)、信息？經(jīng)營(yíng)評(píng)審要點(diǎn)？

討論以下問(wèn)題并解釋決策依據(jù)：

1、整體招調(diào)方向（租戶組合、商業(yè)品質(zhì)）？2、主次力店如何調(diào)？

3、哪些品類可以組團(tuán)式區(qū)域化布局？4、哪些品牌要淘汰？

5、哪些品類要普遍縮減單個(gè)商鋪面積？

第七部分 租賃合同和招調(diào)管理制度

一、意向書(shū)和意向金【案例】

二、合同管理【案例】

1、合同轉(zhuǎn)簽

2、檔案管理

3、印章管理

4、租費(fèi)收繳

三、招調(diào)管理

1、品牌庫(kù)管理

2、招商準(zhǔn)備

3、招商實(shí)施

杜老師

講師介紹：

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崙?zhàn)型培訓(xùn)導(dǎo)師

CCIM國(guó)際注冊(cè)商業(yè)房地產(chǎn)投資師（發(fā)證機(jī)構(gòu)：國(guó)際注冊(cè)商業(yè)房地產(chǎn)投資師協(xié)會(huì)）

原萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)區(qū)域總經(jīng)理（連續(xù)5年萬(wàn)達(dá)全國(guó)優(yōu)秀總經(jīng)理）

《萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)管理叢書(shū)》編委之一（清華大學(xué)出版社）

香港新鴻基、瑞安新天地、世茂集團(tuán)等標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)課程授課導(dǎo)師

萊頓商學(xué)院商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域特聘人才培養(yǎng)專家

贏商網(wǎng)特聘商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)咨詢專家

個(gè)人經(jīng)驗(yàn)：

杜老師擁有 26年商業(yè)經(jīng)驗(yàn)（奢侈品/潮流百貨從業(yè)經(jīng)驗(yàn)19年，SHOPPING MALL從業(yè)經(jīng)驗(yàn)7年），其中：10 年總經(jīng)理經(jīng)驗(yàn)、3 年區(qū)域總經(jīng)理經(jīng)驗(yàn)。杜老師是商業(yè)人才培養(yǎng)專家，已經(jīng)培養(yǎng)出 8 位下屬走上 SHOPPING MALL 總經(jīng)理崗位、16位下屬走上副總、總監(jiān)崗位。

2003-2006年，杜老師任職高端百貨-常州購(gòu)物中心招商營(yíng)運(yùn)副總，用3年時(shí)間完成DIOR、LANCOME、ESTTELAUDER、CHANEL等高化、POLO RALPH LAUREN、AQUASCUTUM、PAUL&SHARK、HUGO BOSS等服裝和歐米茄、卡地亞等名表招商，為后期國(guó)際一線奢侈品牌陸續(xù)進(jìn)駐打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2007-2011年，杜老師任職常州百貨大樓總經(jīng)理，將一家“年過(guò)半百”的老百貨店一舉打造成長(zhǎng)三角地區(qū)聞名、全城年輕人購(gòu)物首選的年輕潮流百貨店，建面 3 萬(wàn)㎡，年銷售 6 億。

2011-2016年，杜老師加盟萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，在那里工作了整整五年，歷任廣場(chǎng)總經(jīng)理、區(qū)域公司總經(jīng)理，負(fù)責(zé)全程籌建、運(yùn)營(yíng)了兩家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。其中新北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不但實(shí)現(xiàn)“按時(shí)、滿鋪、精彩開(kāi)業(yè)”，而且超越集團(tuán)預(yù)期，被評(píng)為當(dāng)年開(kāi)業(yè)的全國(guó)優(yōu)秀項(xiàng)目。開(kāi)業(yè)以來(lái)，新北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成為常州市人氣最旺的時(shí)尚標(biāo)桿購(gòu)物中心，綜合績(jī)效始終位于萬(wàn)達(dá)三線城市前列。2014 年租賃決策到期招調(diào)實(shí)現(xiàn)租金增長(zhǎng) 38.5%。由于各方面表現(xiàn)出色，在萬(wàn)達(dá)的五年間，杜老師連續(xù)五年被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀總經(jīng)理。

核心版權(quán)課程：

1、商業(yè)地產(chǎn)各專業(yè)系列課程：《實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“按時(shí)、滿鋪、精彩開(kāi)業(yè)”必學(xué)20大要點(diǎn)》、《資管時(shí)代，精細(xì)化營(yíng)運(yùn)18項(xiàng)基本功》、《讓流量變現(xiàn)的35個(gè)營(yíng)銷推廣實(shí)戰(zhàn)心法——每一元推廣費(fèi)都花在刀刃上》、《資產(chǎn)增值，贏在招調(diào)——50個(gè)案例+1個(gè)全案實(shí)戰(zhàn)招調(diào)演練》、《商業(yè)地產(chǎn)“非業(yè)”培訓(xùn)——非業(yè)務(wù)人員必須了解的24個(gè)業(yè)務(wù)要點(diǎn)》

2、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)階課程：《營(yíng)企聯(lián)動(dòng)組合拳，實(shí)現(xiàn)高收租、高漲租》、《招商營(yíng)運(yùn)雙管齊下，資產(chǎn)增值清晰量化》、《商業(yè)地產(chǎn)從籌備到開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)全流程-6大模塊35個(gè)要點(diǎn)》

3、商業(yè)地產(chǎn)通用管理課程：《商業(yè)地產(chǎn)一流執(zhí)行力》

課程特色：

知識(shí)—打通資管和商管：財(cái)務(wù)出身、業(yè)務(wù)扎實(shí)的杜老師，擅長(zhǎng)將資產(chǎn)管理與商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)戰(zhàn)業(yè)務(wù)結(jié)合，讓學(xué)員真正將資管指標(biāo)與業(yè)務(wù)指標(biāo)聯(lián)系融匯貫通。

教學(xué)—從底層邏輯到實(shí)戰(zhàn)工具，干貨滿滿：杜老師從實(shí)踐中提煉出一系列“轉(zhuǎn)身就能用到工作中去”的實(shí)用表單、教具、模板，幫助學(xué)員掌握籌備開(kāi)業(yè)、招商調(diào)改、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷企劃等商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值提升關(guān)鍵環(huán)節(jié)的落地實(shí)操工具方法，有效提升學(xué)員技能，幫助一線團(tuán)隊(duì)快速成長(zhǎng)。同時(shí)，杜老師是一位終身學(xué)習(xí)者。她講解的“商業(yè)地產(chǎn)底層邏輯”深入淺出，幾個(gè)問(wèn)題醍醐灌頂，幫助學(xué)員刷新底層認(rèn)知、搭建清晰的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式框架。

滿意度高：近3年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)授課經(jīng)驗(yàn)、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)20強(qiáng)企業(yè)大多數(shù)曾多次重復(fù)采購(gòu)課程。

核心客戶名錄：

外資/港資：宜家薈聚、香港新鴻基、香港瑞安地產(chǎn)、香港世茂集團(tuán)、港鐵（深圳）等

國(guó)企：招商蛇口、臨港集團(tuán)、中航九方、珠海華發(fā)、深圳平安金融中心、華僑城、中國(guó)鐵建、中建八局、中建三局、深圳地鐵等

民企：萬(wàn)科集團(tuán)（西安區(qū)域、廣深公司、蘇州印象城）、銀泰置業(yè)、高鑫零售、路勁又一城、深圳宏發(fā)集團(tuán)、江西潤(rùn)達(dá)集團(tuán)、武漢群星城、武漢南國(guó)置業(yè)、山東泰華集團(tuán)、山東青特置業(yè)等

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