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【課程背景】

稅收大數(shù)據(jù)查稅分析、數(shù)電發(fā)票上線全面擴(kuò)圍，國(guó)家“反洗票系統(tǒng)”精準(zhǔn)運(yùn)行，“智慧稅務(wù)”上線，實(shí)現(xiàn)全方位企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)信息收集、數(shù)據(jù)共享、建構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)制導(dǎo)模型、交叉比對(duì)，稅務(wù)監(jiān)控手段與預(yù)警評(píng)估系統(tǒng)功能強(qiáng)大，分類精準(zhǔn)監(jiān)管全面預(yù)示以數(shù)治稅時(shí)代到來，企業(yè)違法無處遁形。伴隨金融監(jiān)管越來越嚴(yán)，電子貨幣逐漸普及，稅收征管手段正在從以票管稅向以數(shù)治稅階段過渡，警稅聯(lián)合辦案機(jī)制和大數(shù)據(jù)管稅征管模式疊加效應(yīng)正在顯現(xiàn)。

智慧稅務(wù)與“數(shù)字控稅”征管新體制給土地增值稅清算帶來哪些挑戰(zhàn)和隱憂？新老項(xiàng)目交替開發(fā)，“可信”平臺(tái)下業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)監(jiān)管視角的新土地增值稅清算申報(bào)表平穩(wěn)上線，土地增值稅清算框架應(yīng)如何重新搭建?項(xiàng)目橫跨新老時(shí)期項(xiàng)目收入該如何確認(rèn)？不同承包方式對(duì)建筑成本造成哪些影響？會(huì)計(jì)核算制度變化對(duì)項(xiàng)目清算結(jié)果產(chǎn)生哪些影響？擬實(shí)施的《土地增值稅法》都有哪些新變化？應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？現(xiàn)有待清算項(xiàng)目如何平穩(wěn)向新法過渡？

減稅降費(fèi)背景下稅務(wù)機(jī)關(guān)通過土地增值稅清算增加財(cái)政收入的能動(dòng)性越來越強(qiáng)，進(jìn)入清算階段的項(xiàng)目面臨更嚴(yán)的政策執(zhí)行，加之國(guó)家不斷加大增值稅進(jìn)項(xiàng)留抵退稅力度，無形中又增加土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)和難度！

近期，稅務(wù)機(jī)關(guān)為防范稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，陸續(xù)修訂土增稅清算程序：項(xiàng)目征管分級(jí)，清算分段審核、集體合議交叉復(fù)核。開發(fā)企業(yè)依靠公關(guān)降低稅負(fù)的能力將難以施展、依靠粗暴的虛開發(fā)票避稅方式在大數(shù)據(jù)智慧稅務(wù)面前不堪一擊。在成本總額不變情況下，如何通過土地增值稅全程策劃和稅負(fù)動(dòng)態(tài)測(cè)算，提前做好土地增值稅頂層規(guī)劃、合理劃分項(xiàng)目的清算單位、有效安排分期、選擇有利分?jǐn)偡椒ê妥罴亚逅銜r(shí)點(diǎn)，可大幅度降低土地增值稅的稅負(fù)。

嚴(yán)稽查形勢(shì)下，于老師帶您根據(jù)最新土地增值稅政策和管理模式進(jìn)行現(xiàn)金流監(jiān)管、稅負(fù)測(cè)算、模擬清算，結(jié)合最新房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律合規(guī)籌劃、系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程、全面分享千錘百煉的實(shí)戰(zhàn)思維和真實(shí)可落地實(shí)施的籌劃案例，做好土地增值稅清算與所得稅、增值稅、會(huì)計(jì)處理的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控。用正確方法解決房地產(chǎn)業(yè)涉稅爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全程稅收精準(zhǔn)測(cè)算，精細(xì)化監(jiān)管。

本次課程結(jié)合相關(guān)規(guī)定和通過具體、淺顯、通俗的實(shí)操案例解析，直擊當(dāng)前新形勢(shì)下土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)與規(guī)避技巧，以清算申報(bào)表結(jié)構(gòu)講解為主線，通過架構(gòu)重整、流程再造、大數(shù)據(jù)監(jiān)管，讓您較為完整地掌握土地增值稅測(cè)算管控和清算檢查應(yīng)對(duì)技能，獨(dú)立完成清算項(xiàng)目，合法降低土地增值稅的稅負(fù)。

【課程收益】

本課程結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際，詳細(xì)講解可落地、能操作的清算案例和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)技巧及合規(guī)籌劃方案。掌握清算流程和計(jì)算方法、開發(fā)成本歸集與分?jǐn)偧记伞⒈臼√厥庹咴谇逅阒羞\(yùn)用及籌劃方法，正確進(jìn)行土地增值稅模擬清算和稅負(fù)管控。

針對(duì)智慧征管“以數(shù)治稅”新形勢(shì)下，國(guó)家新一輪精細(xì)化土地增值稅清算浪潮到來，以實(shí)戰(zhàn)案例方式解讀土地增值稅清算全程，圍繞項(xiàng)目收入確認(rèn)、扣除項(xiàng)目要點(diǎn)、稅務(wù)機(jī)關(guān)大數(shù)據(jù)智能審核重點(diǎn)、優(yōu)惠政策、具體籌劃方法應(yīng)用等展開

【課程對(duì)象】

房地產(chǎn)企業(yè)主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】

第一節(jié)：稅收征管新形勢(shì)分析及應(yīng)對(duì)

1．大數(shù)據(jù)金融嚴(yán)管新形勢(shì)分析及應(yīng)對(duì)

2．以數(shù)治稅行業(yè)監(jiān)管新形勢(shì)解析及應(yīng)對(duì)

3．智慧稅務(wù)到底有多強(qiáng)大？

第二節(jié)：土地增值稅合規(guī)清算演練

一、清算單位如何規(guī)劃對(duì)企業(yè)最有利？應(yīng)清算項(xiàng)目和可清算目項(xiàng)必須了解哪些新政及籌劃應(yīng)用點(diǎn)？

二、收入總額合規(guī)管理

1．土地增值稅清算時(shí)，收入總額確定應(yīng)防范哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？視同銷售收入和代收費(fèi)如何處理清算時(shí)稅負(fù)最優(yōu)？

【案例】新項(xiàng)目土地成本抵減計(jì)稅銷售額的土地增值稅清算收入確認(rèn)

⑴訂金、誠意金、違約金、更名費(fèi)是否應(yīng)計(jì)入清算收入？

⑵清算收入明顯偏低如何規(guī)避被稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)？

⑶政府按土地出讓協(xié)議規(guī)定價(jià)回購安置房，如何確認(rèn)清算收入？……

2．面積誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算？

【案例】面積誤差清算調(diào)整

【案例】拆遷補(bǔ)償實(shí)例解析

3．各種返還收入如何規(guī)劃使土地增值稅的稅負(fù)最優(yōu)？

4．大數(shù)據(jù)數(shù)字化、智能化監(jiān)管下，稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核在收入確認(rèn)方面主要查哪些內(nèi)容？應(yīng)防范哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

三、扣除項(xiàng)目合規(guī)管理

1．土地成本管理

⑴如何最優(yōu)化歸集土地成本？共同土地成本在不同項(xiàng)目和同一項(xiàng)目?jī)?nèi)如何攤銷對(duì)企業(yè)最有利？無票成本如何實(shí)現(xiàn)合規(guī)扣除？

【案例】土地價(jià)款不同攤銷方法實(shí)例解析

⑵拆遷安置費(fèi)新政解析及風(fēng)險(xiǎn)防范

【案例】本地安置和異地安置案例解析

【案例】用商品房做返遷房和非商品房做返遷房實(shí)例應(yīng)用

⑶土地成本涉稅解析：

① 批量土地，分期分批開發(fā)，土地成本如何分?jǐn)偅?/p>

②地下無產(chǎn)權(quán)建筑物土地成本如何分?jǐn)偅?/p>

③承接爛尾項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后銷售，土地價(jià)款如何扣除？

④土地使用稅可否計(jì)入土地成本作為扣除項(xiàng)目？

⑤取得土地的印花稅可否記入土地成本？

⑥釘子戶額外補(bǔ)償費(fèi)用如何確認(rèn)扣除？……

2．前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用包括內(nèi)容及大數(shù)據(jù)審核重點(diǎn)？填表要點(diǎn)？

⑴已開票未付款的工程支出可否扣除？

⑵清算時(shí)如何利用層高系數(shù)法計(jì)算其建筑成本？

⑶紅線外道路、公共設(shè)施配套建設(shè)如何最優(yōu)化扣除？

⑷如何理解建筑面積、可售面積、自用（出租）面積，成本分?jǐn)偡椒ㄖ腥绾斡行О盐眨坎煌杀痉謹(jǐn)偡椒ㄈ绾斡行ЫY(jié)合？

【案例】無產(chǎn)權(quán)建筑物如何計(jì)算土地增值稅

【案例】土地出讓金不同返還方式案例解析

【案例】精裝房對(duì)土地增值稅的影響

⑸實(shí)務(wù)問題：

①建安成本高于平均造價(jià)，如何提供合理的正當(dāng)理由？

②開發(fā)成本憑證或資料不全，清算如何處理？

③建成后產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有如何確認(rèn)？

④分期開發(fā)，公共配套設(shè)施在清算中如何分？

⑤紅線外政府要求項(xiàng)目產(chǎn)生的成本費(fèi)用如何確認(rèn)扣除？

⑥銷售房屋同時(shí)贈(zèng)送如何確認(rèn)？

⑦“以地?fù)Q房”“以房換地”納稅時(shí)間何時(shí)確定？計(jì)稅依據(jù)如何確定？

⑧期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)在土地增值稅清算時(shí)如何區(qū)分？

⑨土地增值稅清算后尾盤銷售，土地增值稅如何申報(bào)？

⑩清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和清算后轉(zhuǎn)讓如何處理扣除項(xiàng)目？

?清算后發(fā)生后續(xù)成本是否可“二次清算”？……

第三節(jié)：土地增值稅清算審核合規(guī)應(yīng)對(duì)

1．稅務(wù)機(jī)關(guān)如何借助“稅即視”大數(shù)據(jù)對(duì)土地增值稅清算檢查？

2．稅務(wù)機(jī)關(guān)清算中案頭審核重點(diǎn)審核哪些關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？常見問題有哪些？

3．土地增值稅清算小組實(shí)地觀察、盤點(diǎn)都做哪些程序，如何初步取證？

4．實(shí)質(zhì)審核在清算收入方面重點(diǎn)查哪些事項(xiàng)？

5．扣除項(xiàng)目方面主要查什么？用什么方法檢查？常見問題有哪些？

6．企業(yè)如何有效應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的清算檢查，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

第四節(jié)：土地增值稅的反避稅和稅收籌劃

1．土地增值稅反避稅政策解析及風(fēng)險(xiǎn)防范？

2．土地增值稅籌劃應(yīng)用：

⑴清算主體規(guī)劃、征管方式應(yīng)用、交易模式優(yōu)化、優(yōu)惠政策利用

⑵項(xiàng)目收入分解、開發(fā)成本和分?jǐn)偡椒ɑI劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

⑶代建房、合作建房等籌劃實(shí)務(wù)案例

⑷架構(gòu)搭建和組織結(jié)構(gòu)規(guī)劃在土地增值稅籌劃方面的應(yīng)用

第五節(jié)：土地增值稅清算案例應(yīng)用

1．通過稅務(wù)檢查中真實(shí)案例，講解稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)有效應(yīng)對(duì)策略

第六節(jié)：新土地增值稅法新變化及應(yīng)對(duì)方略

1．新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化？

2．企業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些利好空間？應(yīng)防范哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

3．現(xiàn)有待清算項(xiàng)目如何平穩(wěn)向新法過渡

于老師

注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師，實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)講師代表、資深房地產(chǎn)財(cái)稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國(guó)各省多次講授房地產(chǎn)實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財(cái)稅實(shí)務(wù)課，培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)。深得企業(yè)認(rèn)可。近年來，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見長(zhǎng)，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財(cái)稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個(gè)個(gè)復(fù)雜的財(cái)稅知識(shí)點(diǎn)結(jié)合行業(yè)實(shí)務(wù)特點(diǎn)分析得簡(jiǎn)單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)際，充分利用現(xiàn)行有效財(cái)稅新政解決財(cái)稅疑難問題的能力強(qiáng)。

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在線報(bào)名：智慧稅務(wù)以數(shù)治稅下土地增值稅清算合規(guī)實(shí)務(wù)暨風(fēng)險(xiǎn)防控(深圳)