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【課程背景】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三大稅負(fù)構(gòu)成比例中，增值稅是基礎(chǔ)，企業(yè)所得稅是核心，土地增值稅是關(guān)鍵！土地增值稅按照開發(fā)周期清算，財(cái)務(wù)核算時(shí)間跨度長(zhǎng)、計(jì)算流程繁瑣、扣除項(xiàng)目復(fù)雜，加之各省土地增值稅清算疑難問(wèn)題解釋不統(tǒng)一，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的難度。近期，“金稅四期”升級(jí)了土地增值稅管理模塊，在項(xiàng)目登記管理、房源信息管理、尾盤銷售管理等方面進(jìn)一步提升“數(shù)據(jù)治稅”成果，要求房地產(chǎn)企業(yè)按照按月動(dòng)態(tài)更新相關(guān)清算數(shù)據(jù)，房企土地增值稅清算工作迫在眉睫！

本次課程依托財(cái)政部、總局土地增值稅基本政策，緊扣地方土增政策，直擊當(dāng)前新形勢(shì)下土地增值稅清算的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)與規(guī)避技巧，著眼房地產(chǎn)企業(yè)如何科學(xué)合理規(guī)劃清算項(xiàng)目、如何靈活處理成本分?jǐn)偂⑷绾伟芽厍逅銜r(shí)機(jī)、如何準(zhǔn)確填報(bào)土地增值稅申報(bào)表等關(guān)鍵疑難問(wèn)題，通過(guò)具體、淺顯、通俗的案例解析，分別從土地增值稅清算項(xiàng)目認(rèn)定、收入節(jié)點(diǎn)與金額確認(rèn)、扣除憑證判定、扣除項(xiàng)目排查診斷等重點(diǎn)內(nèi)容，到成本分?jǐn)偡椒ǖ木唧w運(yùn)用與稅收防范，逐一解讀土地增值稅清算技巧與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)把控，讓財(cái)稅人員較為完整地掌握土地增值稅清算方法，獨(dú)立完成清算項(xiàng)目。

【課程收益】

1、緊扣實(shí)務(wù)、操做性強(qiáng)：重實(shí)戰(zhàn)、重實(shí)效、重實(shí)用，詳盡解讀房企實(shí)際工作中的熱點(diǎn)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)防范；

2、著眼本地、針對(duì)性強(qiáng)：將河北、北京以及周邊省份財(cái)稅政策納入土地增值稅清算流程各個(gè)節(jié)點(diǎn)，讓學(xué)習(xí)不再“空洞”，激發(fā)財(cái)稅潛能；

3、案例為先、數(shù)據(jù)支撐：基于真實(shí)案例數(shù)據(jù)分析，實(shí)務(wù)操作全覆蓋，會(huì)計(jì)分錄、計(jì)算過(guò)程、 法規(guī)引用，全面提升籌劃技巧；

4、學(xué)員互動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)答疑：學(xué)員帶著問(wèn)題聽(tīng)課，現(xiàn)場(chǎng)咨詢，參與解析過(guò)程，實(shí)實(shí)在在解決本企業(yè)疑難問(wèn)題。

【課程對(duì)象】

各房地產(chǎn)企業(yè)高管、財(cái)務(wù)人員，稅務(wù)機(jī)關(guān)房地產(chǎn)征管人員，會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師事 務(wù)所從業(yè)人員，房地產(chǎn)行業(yè)研究人員。

【課程大綱】

一、土地增值稅清算概述

1．土地增值稅計(jì)征范圍

2．土地增值稅計(jì)算流程

3．土地增值稅扣除原則

4．結(jié)合增值稅政策解讀扣除憑證類別

5．土地增值稅預(yù)征制度

6．清算單位確認(rèn)與《項(xiàng)目臺(tái)賬登記表》填報(bào)技巧

7．清算分類標(biāo)準(zhǔn)辨析

8．二次清算必要性以及流程

9．土地增值稅核定征收注意事項(xiàng)

二、土地增值稅清算收入確認(rèn)

1．土地增值稅確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)以及金額

2．買房贈(zèng)送家電、送面積、送車位、送物業(yè)等

3．以租代售、售后回租模式

4．銷售價(jià)格偏低收入金額確認(rèn)

5．價(jià)外費(fèi)用與收入金額（墊資利息）

6．合作建房稅收風(fēng)險(xiǎn)分析

7．工抵房流程解析

三、土地增值稅清算扣除確認(rèn)

1．招拍掛拿地方式土地成本的確認(rèn)

2．土地投資方式土地成本的確認(rèn)技巧

3．以房換地（以地?fù)Q房）土地成本的確認(rèn)

4．以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓土地成本確認(rèn)

5．紅線外支出土地成本的確認(rèn)

6．配建經(jīng)適房土地成本的確認(rèn)

7．不同土地返還款的處理

8．成本差的稅收處理

9．裝修分類以及土增清算扣除

10．售樓部土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)分析

11．財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除（不同融資方式資金成本確認(rèn)）

12．開發(fā)間接費(fèi)、資本化利息扣除注意事項(xiàng)

13．稅金扣除與收入配比的復(fù)雜性

14．印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅扣除

15．“舊房”界定以及土地增值稅計(jì)算流程

四、“拆遷還建”財(cái)稅處理

1．拆遷還建經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析

2．拆遷還建不同會(huì)計(jì)處理對(duì)稅收的影響

3．拆遷還建增值稅視同銷售計(jì)稅依據(jù)選擇

4．拆遷還建企業(yè)所得稅處理暨稅收調(diào)整

5．拆遷還建土地增值稅處理暨申報(bào)表填報(bào)技巧

6．價(jià)差部分處理技巧

7．拆遷還建發(fā)票開具、契稅等問(wèn)題解析

8．銷售與購(gòu)進(jìn)“爛尾樓”土地增值稅解析

五、成本分?jǐn)偱c車位

1．會(huì)計(jì)核算對(duì)象對(duì)土地增值稅影響

2．成本分?jǐn)傇瓌t解讀

3．占地面積法分?jǐn)傄I(lǐng)

4．建筑面積法與土增申報(bào)表對(duì)接

5．直接成本法的運(yùn)用

6．預(yù)算造價(jià)法適用要點(diǎn)

7．層高系數(shù)法適用原理分析

8．人防車位銷售稅收分析

9．無(wú)產(chǎn)權(quán)車位、有產(chǎn)權(quán)車位稅收差異分析

10．車位成本分?jǐn)傄I(lǐng)

六、土地增值稅稅負(fù)測(cè)算

1．?dāng)?shù)據(jù)采集來(lái)源

2．收入數(shù)據(jù)采集與分割

3．成本數(shù)據(jù)采集與分?jǐn)?/p>

4．稅金數(shù)據(jù)采集與計(jì)算

5．?dāng)?shù)據(jù)綜合運(yùn)用與稅負(fù)測(cè)算結(jié)果比對(duì)

6．土地增值稅臨界點(diǎn)分析

七：河北、北京土地增值稅解讀

1．普通住宅標(biāo)準(zhǔn)

2．清算對(duì)象確定

3．車位本地化處理政策

4．成本分?jǐn)偡椒ㄅc選擇（層高系數(shù)法）

5．核定征收率與四項(xiàng)成本核定

6．樣板間與裝修（軟裝）

7．二次清算

8．爛尾樓

9．新舊房界定標(biāo)準(zhǔn)

10．稅金扣除規(guī)定

八：互動(dòng)答疑（山東、山西、河南、天津等省份政策）

王老師

會(huì)計(jì)師，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問(wèn)題，擅長(zhǎng)土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與稅收成本控制，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧！

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