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課程背景

尊敬的各位財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)部長、財務(wù)人員：

1．您想在房地產(chǎn)企業(yè)做一名優(yōu)秀的財務(wù)管理人員嗎？

2．您知道戰(zhàn)“疫”新政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響嗎？

3．您知道戰(zhàn)“疫”新形勢下發(fā)票如何開具嗎？

4．您知道戰(zhàn)“疫”新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)如何建賬、建幾本帳、建什么賬嗎？如何做會計處理嗎？如何納稅申報嗎？

5．您知道戰(zhàn)“疫”新形勢下對房地產(chǎn)業(yè)新的征管要求嗎？

6．您了解房地產(chǎn)行業(yè)十大稅種的新政策在實際工作中如何運用嗎？

7．您知道房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅處理邊氏八步法嗎？

8．您知道房地產(chǎn)業(yè)土增稅納稅處理邊氏九步法嗎？

9．您知道房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算和土增稅清算兩大稅種的七大區(qū)別嗎？

10．您知道房地產(chǎn)業(yè)所得稅匯算清繳邊氏十步法嗎？

11．您知道房地產(chǎn)行業(yè)稅局重點稽查的內(nèi)容嗎？

12．您知道房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算時稅金及附加如何扣除嗎？印花稅不在計入管理費用如何扣除？

13．您知道房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算時購買的土地成本如何扣除嗎？分離的稅抵減了銷項稅額，土增稅清算如何處理？

14．您知道房地產(chǎn)業(yè)增值稅進項稅額抵扣的六大憑證是什么？哪兩大憑證中的稅額不是進項稅額勝似進項稅額？

15．您知道房地產(chǎn)企業(yè)從籌建、買地、規(guī)劃、開發(fā)、預(yù)收、銷售、融資、清盤等各環(huán)節(jié)新的會計處理、納稅處理及申報表的實務(wù)操作方法與技巧嗎？

歡迎您參加邊老師親自研發(fā)并講授的《戰(zhàn)“疫”新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營全流程全稅種會計核算、納稅處理實務(wù)操作》培訓(xùn)班，徹底幫助您全面掌控房地產(chǎn)企業(yè)從籌建、買地、規(guī)劃、開發(fā)、預(yù)售、完工銷售、融資、清盤等各環(huán)節(jié)的會計處理與納稅實務(wù)操作方法與技巧，正確做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃，減輕企業(yè)稅負(fù)，防范涉稅風(fēng)險，提高自身價值！

課程特色

1．講解與討論互動‖手把手教，面對面談，易學(xué)易懂易用；

2．提問與解答互動‖凝煉思路，講解工具，解決實際問題；

3．增值與更新互動‖頭腦風(fēng)暴，貼近實戰(zhàn)，更新知識體系；

4．理論與實踐互動‖案例講解，結(jié)合實際，加速價值裂變。

課程收益

1．讓學(xué)員系統(tǒng)掌握戰(zhàn)“疫”新形勢下房地產(chǎn)業(yè)會計核算、賬簿設(shè)置、成本核算方法等技巧、納稅申報的具體方法和技巧；

2．讓學(xué)員正確把握增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)實際工作中的邊氏八步法具體運用；

3．讓學(xué)員掌握戰(zhàn)“疫”新政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應(yīng)對方法；

4．幫助學(xué)員在實際工作中運用邊氏九步法進行土地增值稅清算；

5．讓學(xué)員掌握增值稅、所得稅、土增稅等10大稅種在實際工作中具體核算與申報方法；

6．讓學(xué)員充分了解并區(qū)分所得稅匯算清繳與土地增值稅清算的不同；

7．讓學(xué)員掌握房地產(chǎn)業(yè)會計核算、納稅申報的技術(shù)特點和技能，一次學(xué)習(xí)，終身受用。

課程對象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱

第一節(jié)：最新稅制改革動態(tài)分析

1．戰(zhàn)“疫”新政策對房地產(chǎn)業(yè)的重大影響？

2．戰(zhàn)“疫”新形勢下如何開具發(fā)票？

3．戰(zhàn)“疫”新形勢下稅務(wù)稽查房地產(chǎn)業(yè)的新方法和重點內(nèi)容？

4．戰(zhàn)“疫”新形勢下企業(yè)如何應(yīng)對稅務(wù)大稽查的風(fēng)險？

第二節(jié)：戰(zhàn)“疫”新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)建賬與會計核算

一．房地產(chǎn)會計核算的特點

二．常用的會計科目

三．戰(zhàn)“疫”新形勢下如何建賬？一般納稅人建哪八本賬？應(yīng)交稅費三欄賬如何設(shè)置？

1．如何設(shè)立“應(yīng)交稅費―應(yīng)交增值稅明細(xì)賬”十個專欄的明細(xì)賬？每個專欄核算的內(nèi)容是什么？

2．如何確認(rèn)成本核算對象

3．確定成本對象的原則

4．確定成本核算對象方法

5．成本核算對象和成本項目之間的關(guān)系

四．房地產(chǎn)開發(fā)成本的會計核算

1．開發(fā)成本的構(gòu)成和成本明細(xì)賬的設(shè)置

2．取得土地后的涉稅賬務(wù)處理

3．前期工程費用核算的內(nèi)容及核算方法

4．建設(shè)安裝工程費核算的內(nèi)容及核算方法

5．基礎(chǔ)設(shè)施的建造核算的內(nèi)容及方法

6．公共配套核算的內(nèi)容及方法

7．開發(fā)間接費：

⑴ 區(qū)分開發(fā)間接費與期間費用

⑵“開發(fā)間接費”科目核算的內(nèi)容及方法

8．成本歸集、分配及結(jié)轉(zhuǎn)的會計處理

9．預(yù)提配套設(shè)施費的核算

10．開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)

第三節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營各環(huán)節(jié)涉稅新政解讀與納稅處理技巧

1．公司設(shè)立階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

2．土地取得階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

3．規(guī)劃立項階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

4．開發(fā)建設(shè)階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

5．項目銷售階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

6．項目完工清算階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

7．企業(yè)利潤分配階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

8．企業(yè)融資階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

9．企業(yè)日常費用支出階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅處理技巧

第四節(jié)：增值稅預(yù)交、完工時應(yīng)交增值稅的疑難問題解析

1．增值稅預(yù)交3%如何計算？賬務(wù)處理？納稅申報表？

2．完工時應(yīng)交增值稅如何計算？土地的增值稅如何抵減銷項稅額？賬務(wù)處理？納稅申報表如何填報？

第五節(jié)：城建稅、教育費附加預(yù)交方法

1．城建稅、教育費附加預(yù)交計算方法

2．城建稅、教育費附加預(yù)交會計處理與申報方法

第六節(jié)：企業(yè)所得稅預(yù)交、匯算清繳疑難問題解析

1．確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品完工的條件是什么？

2．房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得預(yù)收款的所得稅如何處理？

3．房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計計稅毛利率如何確定？

4．開發(fā)產(chǎn)品預(yù)收款何時確認(rèn)收入實現(xiàn)？

5．開發(fā)產(chǎn)品未完工銷售收入如何確認(rèn)？

6．開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，是否應(yīng)確認(rèn)為銷售收入？

7．開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的

收入，應(yīng)在何時確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)？收入的金額如何確定？

8．哪些情況下須對開發(fā)產(chǎn)品視同銷售計繳所得稅？視同銷售的收入如何確認(rèn)？

9．“以地?fù)Q房”方式取得土地使用權(quán)的，土地成本如何確定？

10．以接受投資的方式取得土地使用權(quán)的，土地成本如何確定？

11．預(yù)提費用可以作為計稅成本嗎？

12．企業(yè)建造的停車場所的成本如何處理？

13．企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的如何處理？

14．未完工收入計算的毛利是否允許扣減期間費用？

15．未完工收入是否允許扣減稅金及附加？

16．未完工收入是否允許作為三項費用的扣除基數(shù)？

17．未完工收入季度申報表最新填列方法

18．未完工收入年度37張申報表填列方法？預(yù)售年度如何匯算清繳？

第七節(jié)：土地增值稅預(yù)交、清算疑難問題解析

1．哪些情況下需預(yù)繳土地增值稅？預(yù)征率如何確認(rèn)？預(yù)征的計稅依據(jù)是什么？

2．土增稅清算的條件有哪些？

3．土增稅清算的收入有哪些？

4．土地增值稅清算的扣除項目有哪些？

5．土地增值稅清算時項目的裝修費能否扣除？

6．營改增新時代土地增值稅清算時印花稅如何扣除？

7．營改增新時代土地增值稅清算時土地成本如何扣除？

8．土地增值稅清算邊氏九步法分為哪九步？

9．土地增值稅清算與所得稅匯算清繳的七大區(qū)別？

10．如何確定土地增值稅的清算單位？

11．哪些情況下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自行土地增值稅清算？

12．哪些情況下稅務(wù)機關(guān)可以要求房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算？

13．房地產(chǎn)企業(yè)何時需要到稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)？

14．對自用或出租的開發(fā)產(chǎn)品是否征收土地增值稅？

15．土地增值稅清算案例題詳解

第八節(jié)：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)票的領(lǐng)用、管理、開具方面疑難問題

1．企業(yè)的增值稅發(fā)票如何開具？還能否開具16%、10%的專用發(fā)票？

2．企業(yè)租金收入、向承租方收取的電費水費等能否開具專用發(fā)票？

3．取得發(fā)票備注欄的要求審核？納稅人識別碼的要求？

4．企業(yè)善意取得虛開增值稅專用發(fā)票的稅務(wù)處理？

5．企業(yè)惡意取得虛開增值稅專用發(fā)票的稅務(wù)處理？

6．企業(yè)取得失控增值稅專用發(fā)票的稅務(wù)處理？

7．增值稅專用發(fā)票還有認(rèn)證期嗎？

8．三流不一致、四流不統(tǒng)一就判斷是虛開增值稅專用發(fā)票嗎？

9．一般納稅人丟失已開具專用發(fā)票的稅務(wù)處理

10．2019年4月1日后增值稅率降低后負(fù)數(shù)發(fā)票的開具

第九節(jié)：其他稅種疑難問題解析

1．房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在什么情況下需要繳納房產(chǎn)稅？

2．對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，房產(chǎn)原值是否包含地價（為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等）？

3．宗地容積率低于0.5的，如何確定計入房產(chǎn)原值的地價？

4．對房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地是否征收土地使用稅？

5．以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，何時開始繳納土地使用稅？

6．已出售的開發(fā)產(chǎn)品何時停止繳納土地使用稅？

7．以協(xié)議方式受讓土地使用權(quán)的，其契稅計稅是否包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費？

8．以競價方式出讓的，契稅計稅依據(jù)是否包括市政建設(shè)配套費以及各種補償費用？

9．因減免土地出讓金而承受國有土地使用權(quán)的，是否亦減免契稅？

10．期房購買者退房時已經(jīng)繳納的契稅是否可以退還？

11．購買已裝修的房屋，裝修費用是否包括在契稅計稅價格內(nèi)？

12．企業(yè)合并時，合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，是否要繳納契稅？土地增值稅？

13．企業(yè)分立時，派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，是否繳納契稅？土地增值稅？

14．土地使用權(quán)出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同是否要繳納印花稅？

15．商品房銷售合同應(yīng)按何種稅目繳納印花稅？

16．房地產(chǎn)企業(yè)與貸款公司的借款合同是否繳納印花稅？

邊老師

邊志廣：著名“財稅三棲”實戰(zhàn)專家，從事財稅研究及實際工作近30年，曾任某稅務(wù)局征收分局副局長，稽查局副局長，現(xiàn)任國家稅務(wù)總局北戴河培訓(xùn)中心教授，清華大學(xué)財稅總監(jiān)高級研修班特聘教授，擔(dān)任多家大中型企業(yè)財務(wù)、稅務(wù)顧問。多次為國家稅務(wù)總局舉辦的各省稅務(wù)征管處長培訓(xùn)班、稅務(wù)稽查骨干培訓(xùn)班授課，常年巡回為全國各地稅務(wù)干部、財務(wù)人員授課累計達近千場，針對我國財稅人員目前的業(yè)務(wù)素質(zhì)情況，在全國首創(chuàng)獨特的教學(xué)方法-新稅法在會計核算中應(yīng)用模擬訓(xùn)練營，曾成功舉辦《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營各環(huán)節(jié)會計核算與納稅處理實務(wù)操作班》60多期，期期精彩。邊老師還多次應(yīng)邀為近百家大中型企業(yè)做內(nèi)訓(xùn)。主編參編教材十余部，具有深厚的財稅理論功底，創(chuàng)新能力強、實戰(zhàn)經(jīng)驗足，極具互動性的演講風(fēng)格，深受全國稅務(wù)干部、企業(yè)財務(wù)人員歡迎和贊譽，被譽為“財稅培訓(xùn)的演講專家”、“納稅核算的實戰(zhàn)專家”、“財稅理論與實際操作完美結(jié)合的訓(xùn)練導(dǎo)師”、“財務(wù)策劃和納稅籌劃的九段高手”。

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