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課程對象：

各大企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總會計師、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)總監(jiān)、合同管理、法律部門負(fù)責(zé)人、財務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理及相關(guān)項目經(jīng)理；各會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所、代理記賬公司和涉稅咨詢顧問公司負(fù)責(zé)人及工作人員以及想快速成為房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和稅務(wù)問題高手的財務(wù)人員。

課程背景：

尊敬的各位財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)部長、財務(wù)人員：

1、您想在房地產(chǎn)企業(yè)做一名優(yōu)秀的財務(wù)會計嗎？

2、您知道營改增后房地產(chǎn)企業(yè)如何建賬、建幾本帳、建什么賬嗎？如何做會計處理嗎？如何納稅申報嗎？

3、您懂得營改增后房地產(chǎn)行業(yè)的核算方法與特點嗎？

4、您知道增值稅稅率降低對房地產(chǎn)業(yè)的影響嗎？

5、您知道國地稅什么時間合并嗎？合并后對房地產(chǎn)業(yè)有什么影響嗎?

6、您了解房地產(chǎn)行業(yè)營改增后十大稅種的新政策在實際工作中如何運用嗎？

7、您知道房地產(chǎn)行業(yè)營改增后增值稅納稅處理邊氏八步法嗎？

8、您知道房地產(chǎn)行業(yè)營改增后土增稅納稅處理邊氏九步法嗎？

9、您知道房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算和土增稅清算兩大稅種的七大區(qū)別嗎？

10、您知道房地產(chǎn)行業(yè)營改增后所得稅匯算清繳邊氏十步法嗎？

11、您知道為什么房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)幾年稅局都作為重點檢查的對象嗎？

12、您知道營改增后房地產(chǎn)企業(yè)從籌建、買地、規(guī)劃、開發(fā)、預(yù)收、銷售、融資、清盤等各環(huán)節(jié)的會計處理與納稅實務(wù)操作方法與技巧嗎？

歡迎您參加邊老師親自授課的《營改增后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營各環(huán)節(jié)會計核算、納稅實務(wù)操作》特訓(xùn)營，徹底幫助您全面掌控營改增后房地產(chǎn)企業(yè)從籌建、買地、規(guī)劃、開發(fā)、預(yù)售、完工銷售、融資、清盤等各環(huán)節(jié)的會計處理與納稅實務(wù)操作方法與技巧，正確做好房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的稅務(wù)規(guī)劃，減輕企業(yè)稅負(fù)，提高自身價值！

課程收益

1、讓學(xué)員系統(tǒng)掌握營改增后房地產(chǎn)行業(yè)會計核算賬簿設(shè)置、成本核算方法等技巧；納稅申報的具體方法和技巧。

2、讓學(xué)員正確把握最新的稅收政策及在房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)實際工作中的運用；

3、讓學(xué)員掌握國地稅合并對房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應(yīng)對方法；

4、幫助學(xué)員在實際工作中建立合理的納稅體系與動態(tài)防范機制；

5、讓學(xué)員掌握營改增后增值稅的預(yù)售環(huán)節(jié)、完工銷售環(huán)節(jié)的會計處理及報表編制方法；土增稅在預(yù)交和清算時會計處理和報表編制方法；所得稅的會計處理及報表編制方法

6、幫助您迅速提升房地產(chǎn)企業(yè)的核算與管理水平，充分展示您在公司及在同行中的個人價值和魅力。

7、讓學(xué)員通過四天學(xué)習(xí)，掌握技術(shù)特點，增加技能，終身受用。

課程大綱

第一部分：營改增后房地產(chǎn)企業(yè)建賬與會計核算

一、房地產(chǎn)會計核算的特點

二、常用的會計科目

三、營改增后如何建賬？一般納稅人建哪八本賬？應(yīng)交稅費三欄賬如何設(shè)置？

1、如何設(shè)立“應(yīng)交稅費---應(yīng)交增值稅明細(xì)賬”十個專欄的明細(xì)賬？每個專欄核算的內(nèi)容是什么？

2、如何確認(rèn)成本核算對象

3、確定成本對象的原則

4、確定成本核算對象方法

5、成本核算對象和成本項目之間的關(guān)系

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本的會計核算

1、開發(fā)成本的構(gòu)成和成本明細(xì)賬的設(shè)置

2、取得土地后的涉稅賬務(wù)處理

3、前期工程費用核算的內(nèi)容及核算方法

4、建設(shè)安裝工程費核算的內(nèi)容及核算方法

5、基礎(chǔ)設(shè)施的建造核算的內(nèi)容及方法

6、公共配套核算的內(nèi)容及方法

7、開發(fā)間接費：

⑴區(qū)分開發(fā)間接費與期間費用

⑵“開發(fā)間接費”科目核算的內(nèi)容及方法

8、成本歸集、分配及結(jié)轉(zhuǎn)的會計處理

9、預(yù)提配套設(shè)施費的核算

10、開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營各環(huán)節(jié)涉稅新政解讀與納稅風(fēng)險防范

1、公司設(shè)立階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風(fēng)險防范

2、土地取得階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風(fēng)險防范

3、規(guī)劃設(shè)計階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風(fēng)險防范

4、開發(fā)建設(shè)階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風(fēng)險防范

5、項目預(yù)售、銷售階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風(fēng)險防范

6、項目清算階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風(fēng)險防范

7、企業(yè)利潤計算階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風(fēng)險防范

8、企業(yè)利潤分配階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風(fēng)險防范

9、企業(yè)融資階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風(fēng)險防范

10、企業(yè)日常費用支出會計處理與涉稅新政解讀與納稅風(fēng)險防范

第三部分：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅疑難問題解析

1、增值稅率11%降為10%對房地產(chǎn)企業(yè)有影響嗎？

2、房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人進(jìn)項稅額抵扣需要哪些憑證？

3、房地產(chǎn)企業(yè)有哪兩種票不是進(jìn)項勝似進(jìn)項？

4、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款如何預(yù)交增值稅？新老項目如何預(yù)交？

5、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后發(fā)生非正常損失如何處理？

6、購買土地的出讓金能否抵減銷項稅額？

7、房地產(chǎn)營改增后支付的借款利息進(jìn)項稅額如何抵扣？

8、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款如何預(yù)交城建稅？教育費附加？

9、增值稅預(yù)交3%如何計算？賬務(wù)處理？納稅申報表？

10、完工時應(yīng)交增值稅如何計算？土地的稅如何抵減銷項稅額？賬務(wù)處理？納稅申報表如何填報？

11、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后進(jìn)項稅額、銷項稅額、進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出等處理技巧

12、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后收取租金如何交納增值稅？

13、營改增企業(yè)銷售已使用過的舊固定資產(chǎn)如何納稅？

14、營改增企業(yè)銷售已使用過的不動產(chǎn)如何納稅？

15、房地產(chǎn)企業(yè)營改增新老項目如何劃分？

16、房地產(chǎn)企業(yè)老項目采用哪種計稅方法？

17、房地產(chǎn)企業(yè)新項目采用哪種計稅方法？

18、房地產(chǎn)企業(yè)一般計稅方法如何扣減土地價款？

19、房地產(chǎn)企業(yè)購買稅控設(shè)備和交納技術(shù)維護(hù)費如何財稅處理？

20、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后增值稅會計處理、納稅申報八步法？

第四部分、企業(yè)所得稅預(yù)交、匯算清繳重點疑難問題解析

1、確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品完工的條件是什么？

2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得預(yù)收款的所得稅如何處理？

3、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計計稅毛利率如何確定？

4、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)收款何時確認(rèn)收入實現(xiàn)？

5、開發(fā)產(chǎn)品完工銷售收入包括哪些內(nèi)容？

6、開發(fā)建造期間的借款利息如何會計處理？納稅處理？

7、開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)在何時確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)？收入的金額如何確定？

8、哪些情況下須對開發(fā)產(chǎn)品視同銷售計繳所得稅？視同銷售的收入如何確認(rèn)？

9、預(yù)售環(huán)節(jié)所得稅匯算招待費如何扣除？

10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本、費用區(qū)分為哪幾類？

11、什么是計稅成本？

12、什么是成本對象？

13、確定成本對象的原則是什么？

14、確定成本對象需要向主管稅務(wù)機關(guān)備案嗎？

15、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出包括哪些內(nèi)容？

16、開發(fā)企業(yè)計稅成本如何核算？

17、共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，如何分配至各成本對象？

18、“以地?fù)Q房”方式取得土地使用權(quán)的，土地成本如何確定？

19、以接受投資的方式取得土地使用權(quán)的，土地成本如何確定？

20、企業(yè)支付拆遷補償費可以作為計稅成本嗎？

21、企業(yè)建造的停車場所的成本如何處理？

22、企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的如何處理？

23、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本如何計算？

24、房地產(chǎn)企業(yè)廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)如何掌握？

25、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損的，如何辦理退稅？

26、未完工收入計算的毛利是否允許扣減期間費用？

27、未完工收入是否允許扣減稅金及附加？

28、未完工收入是否允許作為三項費用的扣除基數(shù)？

29、未完工收入所得稅季度申報表填列方法

30、未完工收入年度匯算清繳37張申報表填列方法

第五部分、 土地增值稅預(yù)交、清算疑難問題解析

1、哪些情況下需要預(yù)繳土地增值稅？預(yù)征率如何確認(rèn)？預(yù)征的 計稅依據(jù)是什么？

2、如何確定土地增值稅的清算單位？

3、土增稅清算的收入有哪些？

4、土地增值稅清算的扣除項目有哪些？

5、土地增值稅清算時項目的裝修費能否扣除？

6、營改增新時代土地增值稅清算時印花稅如何扣除？

7、營改增新時代土地增值稅清算時土地成本如何扣除？

8、土地增值稅清算邊氏九步法分為哪九步？

9、土地增值稅清算與所得稅匯算清繳的七大區(qū)別？

10、土地增值稅清算時車庫、車位如何處理？

11、哪些情況下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自行土地增值稅清算？

12、哪些情況下稅務(wù)機關(guān)可以要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算？

13、房地產(chǎn)企業(yè)何時需要到稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)？

14、對自用或出租的開發(fā)產(chǎn)品是否征收土地增值稅？

15、如何計算土地增值稅的預(yù)繳稅額？會計處理？

16、 土地增值稅清算案例題詳解

第六部分、其他稅種疑難問題解析

1、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在什么情況下需要繳納房產(chǎn)稅？

2、對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，房產(chǎn)原值是否包含地價（為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等）？

3、宗地容積率低于0.5的，如何確定計入房產(chǎn)原值的地價？

4、對房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地是否征收土地使用稅？

5、以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，何時開始繳納土地使用稅？

6、已出售的開發(fā)產(chǎn)品何時停止繳納土地使用稅？

7、以協(xié)議方式受讓土地使用權(quán)的，其契稅計稅是否包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費？

8、以競價方式出讓的，契稅計稅依據(jù)是否包括市政建設(shè)配套費以及各種補償費用？

9、因減免土地出讓金而承受國有土地使用權(quán)的，是否亦減免契稅？

10、期房購買者退房時已經(jīng)繳納的契稅是否可以退還？

11、購買已裝修的房屋，裝修費用是否包括在契稅計稅價格內(nèi)？

12、企業(yè)合并時，合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，是否要繳納契稅？土增稅？

13、企業(yè)分立時，派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，是否繳納契稅？土增稅？

14、土地使用權(quán)出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同是否要繳納印花稅？

15、商品房銷售合同應(yīng)按何種稅目繳納印花稅？

16、房地產(chǎn)企業(yè)與貸款公司的借款合同是否繳納印花稅？

第七部分 三舊改造涉稅疑難問題解析

1、三舊”改造過程中涉及的增值稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等主要稅種相關(guān)稅務(wù)處理事項？

2、支付拆遷補償費能否計算抵減銷項稅額？土地增值稅如何扣除成本？

3、招拍掛取得土地如何計算抵扣銷項稅額？土地增值稅如何扣除成本？

4、購買爛尾樓如何抵扣進(jìn)項稅額？

5、購買爛尾樓土地增值稅如何扣除成本？

第八部分 2018年5月1日后增值稅率降低后發(fā)票的領(lǐng)用、管理、開具方面疑難問題

1、自2018年5月1日起企業(yè)的增值稅發(fā)票如何開具？還能否開具17%、11%的專用發(fā)票？

2、企業(yè)租金收入、向承租方收取的電費水費等能否開具專用發(fā)票？

3、取得發(fā)票備注欄的要求審核？納稅人識別碼的要求？

4、企業(yè)善意取得虛開增值稅專用發(fā)票的稅務(wù)處理？

5、企業(yè)惡意取得虛開增值稅專用發(fā)票的稅務(wù)處理？

6、企業(yè)取得失控增值稅專用發(fā)票的稅務(wù)處理？

7、增值稅專用發(fā)票認(rèn)證期？超過認(rèn)證期的票如何處理？

8、三流不一致、四流不統(tǒng)一就判斷是虛開增值稅專用發(fā)票嗎？

9、一般納稅人丟失已開具專用發(fā)票的稅務(wù)處理

10、2018年5月1日后增值稅率降低后負(fù)數(shù)發(fā)票的開具

第九部分 師生互動交流

邊老師

中國注冊稅務(wù)師，中國會計師，中國著名“財稅三棲”實戰(zhàn)專家，從事財稅研究及實際工作20多年，曾擔(dān)任某財稅學(xué)校校長，某稅務(wù)局征收分局副局長，某稅務(wù)稽查局副局長，現(xiàn)任國家稅務(wù)總局北戴河培訓(xùn)中心教授，清華大學(xué)財稅總監(jiān)高級研修班特聘教授，北京財稅研究院特約研究員，北京中關(guān)村高新企業(yè)協(xié)會財稅顧問，擔(dān)任多家大中型企業(yè)財務(wù)、稅務(wù)顧問。多次為國家稅務(wù)總局舉辦的各省稅務(wù)征管處長培訓(xùn)班、稅務(wù)稽查骨干培訓(xùn)班授課，常年巡回為全國各地稅務(wù)干部、財務(wù)人員授課累計達(dá)數(shù)千場，針對我國財稅人員目前的業(yè)務(wù)素質(zhì)情況，在全國首創(chuàng)獨特的教學(xué)方法----新稅法在會計核算中應(yīng)用模擬訓(xùn)練營，曾多次舉辦《營改增后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營各環(huán)節(jié)會計核算與納稅處理實務(wù)操作班》。

邊老師還應(yīng)邀為：風(fēng)帆股份、樂凱股份、天威英利集團(tuán)、河北建設(shè)集團(tuán)千秋管業(yè)公司、北京白象集團(tuán)、北京中一建設(shè)集團(tuán)、中國石油、山東東營化工公司、山西省萬家寨引黃工程總公司、中國海軍總裝備部等近百家大中型企業(yè)做內(nèi)訓(xùn)。主編參編教材十余部，主講課程：新所得稅匯算清繳與納稅調(diào)整，新稅法在會計核算中的應(yīng)用，納稅評估和稅務(wù)稽查的風(fēng)險防范、稅企之間常見涉稅爭議處理技巧等等。具有深厚的財稅理論功底，創(chuàng)新能力強、實戰(zhàn)經(jīng)驗足，極具互動性的演講風(fēng)格，深受全國稅務(wù)干部、企業(yè)財務(wù)人員歡迎和贊譽，被譽為“財稅培訓(xùn)的演講專家”、“納稅核算的實戰(zhàn)專家”、“財稅理論與實際操作完美結(jié)合的訓(xùn)練導(dǎo)師”、“財務(wù)策劃和納稅籌劃的九段高手”。

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