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課程介紹

2019年7月16日，《土地增值稅法》征求意見稿橫空出世，征求意見稿擬將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物納入征稅范圍，擬將目前對(duì)集體房地產(chǎn)征收的土地增值收益調(diào)節(jié)金同步取消......新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化？相關(guān)各方應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？現(xiàn)有待清算項(xiàng)目如何平穩(wěn)向新法過渡......房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目土地增值稅清算有何不同？項(xiàng)目橫跨新老時(shí)期收入該如何確認(rèn)？新項(xiàng)目土地成本確認(rèn)與營(yíng)改增前有何不同？不同承包方式對(duì)建筑成本造成哪些影響？會(huì)計(jì)核算制度變化對(duì)項(xiàng)目清算結(jié)果產(chǎn)生哪些影響？增值稅稅率下調(diào)對(duì)清算結(jié)果造成哪些影響？新出臺(tái)的《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對(duì)土地增值稅清算有哪些影響？金三系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)征管給企業(yè)清算帶來哪些隱憂？如何進(jìn)行開發(fā)前期公司整體組織架構(gòu)搭建有效應(yīng)對(duì)土地增值稅的高稅負(fù)問題？如何利用本企業(yè)財(cái)務(wù)資料結(jié)合國(guó)家最新土地增值稅新政進(jìn)行土地增值稅測(cè)算和模擬清算？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何進(jìn)行土地增值稅清算檢查和納稅評(píng)估？如何有效應(yīng)對(duì)？

通過實(shí)操案例結(jié)合申報(bào)表填報(bào)的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅的測(cè)算管控和清算檢查應(yīng)對(duì)新技能。

培訓(xùn)對(duì)象

本期培訓(xùn)適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)高管、財(cái)務(wù)經(jīng)理、會(huì)計(jì)等各類專業(yè)人員。

課程大綱

前言 行業(yè)管理新形勢(shì)全方位分析

第一章 土地增值稅清算演練。

第一節(jié) 土地增值稅清算必備知識(shí)

土地增值稅的清算單位如何劃分？如何通過清算單位的事前規(guī)劃有效降低項(xiàng)目整體稅負(fù)？應(yīng)清算項(xiàng)目和可清算項(xiàng)目的政策解析及籌劃應(yīng)用。

第二節(jié) 收入總額的確認(rèn)和清算審核。

1、與收入相關(guān)的面積。

2、收入總額的確認(rèn)。政府限定回遷房?jī)r(jià)格如何確認(rèn)收入額？

3、收入總額的清算審核。

案例1：實(shí)測(cè)面積與合同面積存在誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算實(shí)例解析？

案例2：拆遷補(bǔ)償案例解析及應(yīng)用。

第三節(jié) 扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)和審核。

1、扣除項(xiàng)目的扣除原則。

2、土地成本的歸集和分配 。

（1）土地成本的構(gòu)成內(nèi)容 ；

（2）土地成本的具體歸集和分?jǐn)偅?/p>

（3）拆遷安置費(fèi)在土地成本確認(rèn)中的具體應(yīng)用；

（4）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的入帳票據(jù)；

（5）土地成本確認(rèn)中的相關(guān)問題及涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范；

（6）土地成本確認(rèn)中的明細(xì)申報(bào)表及注意事項(xiàng)。

（7）營(yíng)改增對(duì)土地成本列支的影響及風(fēng)險(xiǎn)管控。

問題1：增值稅體制下“差額計(jì)算銷項(xiàng)稅額”是否影響新項(xiàng)目土地成本扣除？

問題2：開發(fā)商用原為政府墊付工程款抵頂土地出讓金，這部分土地成本沒有出讓金票據(jù)，能否扣除？

問題3：母公司拿地子公司開發(fā)下，母公司名頭出讓金票據(jù)是否允許子公司作為土地成本扣除。

案例1：地價(jià)款攤銷案例解析及應(yīng)用。

案例2：本地安置和異地安置的具體應(yīng)用案例解析及應(yīng)用。

案例3：土地出讓金返還的解析及應(yīng)用案例。

3、前期工程費(fèi)的歸集和分配 。包括的內(nèi)容，審核的重點(diǎn)有哪些？如何填表？

設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、項(xiàng)目咨詢服務(wù)費(fèi)對(duì)內(nèi)和對(duì)外服務(wù)其入帳票據(jù)如何處理？

4、建筑安裝工程費(fèi)的歸集和分配。

房屋裝修費(fèi)用如何扣除？有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？營(yíng)銷設(shè)施裝修如何扣除？

房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不全清算如何處理？

單棟建筑物含不同類型房地產(chǎn)，清算時(shí)如何利用層高系數(shù)法計(jì)算其建筑成本？

商住一體樓成本劃分涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及規(guī)劃策略；工程預(yù)決算、工程定額在成本列支中的指導(dǎo)作用。

混合銷售和兼營(yíng)下，票據(jù)結(jié)算應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

【案例】單棟建筑含不同類型房產(chǎn)，清算時(shí)其建筑成本應(yīng)如何分?jǐn)偅?/p>

5、公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配。

公共配套設(shè)施費(fèi)如何涉稅認(rèn)定？成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用土地增值稅清算時(shí)如何分?jǐn)偅?/p>

建成后產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”如何涉稅認(rèn)定？

分期開發(fā)公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，土地增值稅如何扣除？

分期開發(fā)的多期公共配套費(fèi)稅收上應(yīng)如何分?jǐn)偅?/p>

紅線外工程土地增值稅清算時(shí)如何扣除？

銷售房產(chǎn)同時(shí)附贈(zèng)其他開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅如何處理？

【案例1】房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)全部銷售后，配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何掌握？

【案例2】清算時(shí)，對(duì)開發(fā)公司“在小區(qū)外為政府建公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”是否允許扣除？對(duì)該部分設(shè)施取得的進(jìn)項(xiàng)稅，土地增值稅清算時(shí)如何處置？

6、開發(fā)間接費(fèi)的歸集和分配。

物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣除？

【案例1】房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)，清算時(shí)如何計(jì)算扣除？

【案例2】利息扣除的選擇實(shí)例應(yīng)用。

7、期間費(fèi)用的處理。期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用如何區(qū)分？房地產(chǎn)企業(yè)哪些費(fèi)用土地增值稅清算時(shí)必須作為管理費(fèi)用認(rèn)定？

8、稅金的處理。

營(yíng)改增后土地增值稅稅金扣除常見誤區(qū)及風(fēng)險(xiǎn)把控。

9、其它扣除項(xiàng)目金額。

整體購(gòu)買未竣工開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)如何扣除？

單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除?

爛尾樓收購(gòu)涉稅風(fēng)險(xiǎn)剖析及規(guī)劃策略。

案例1：無產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計(jì)算案例解析及應(yīng)用。

案例2：精裝房對(duì)土地增值稅的影響解析及應(yīng)用案例。

案例3：項(xiàng)目橫跨營(yíng)改增前后，清算時(shí)收入、成本、費(fèi)用、稅金、加計(jì)扣除如何計(jì)算？

10、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理。

以核定征收方式清算項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，如何計(jì)算土地增值稅？

清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅如何處理？

清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅如何處理？清算后取得成本費(fèi)用，土地增值稅如何處理？

11、核定征收清算。

12、土地增值稅會(huì)計(jì)處理。

13、土地增值稅的監(jiān)管。

14、土地增值稅清算的六大步驟。

15、土地增值稅清算小結(jié)。

第二章 土地增值稅清算檢查應(yīng)對(duì)

1、清算審核概述

2、案頭初審

3、實(shí)地調(diào)查取證

4、清算主體的審核

5、項(xiàng)目收入的審核

6、扣除項(xiàng)目的審核

第三章 土地增值稅的返避稅和稅收籌劃

第一節(jié) 土地增值稅的反避稅

目前國(guó)家出臺(tái)的土地增值稅返避稅政策有哪些？企業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

第二節(jié) 土地增值稅的稅收籌劃

如何利用代建房、合作建房、增加扣除項(xiàng)目金額、稅收優(yōu)惠、代收費(fèi)用等籌劃實(shí)例。

第四章 土地增值稅清算案例應(yīng)用

第一節(jié) 基本案情

第二節(jié) 檢查發(fā)現(xiàn)情況

第三節(jié) 土地增值稅清算應(yīng)注意的問題

第五章 新土地增值稅法新變化和應(yīng)對(duì)方略

新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化？應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？現(xiàn)有待清算項(xiàng)目如何平穩(wěn)向新法過渡。。。。

于老師

全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師，是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財(cái)稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十四年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國(guó)各大納稅人俱樂部主講房地產(chǎn)和建安板塊，主要課程有：房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財(cái)稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算項(xiàng)目及增值稅管控應(yīng)對(duì)、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和測(cè)算管控、房地產(chǎn)和建安企業(yè)“營(yíng)改增”全方位應(yīng)對(duì)和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識(shí)別和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財(cái)稅實(shí)務(wù)課，培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)。近年來，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見長(zhǎng)，政策解析深刻，培養(yǎng)學(xué)員樹立針對(duì)房地產(chǎn)和建安企業(yè)行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管控思維觀解決實(shí)踐中對(duì)各類財(cái)稅疑難問題的處理能力。

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在線報(bào)名：新土地增值稅擬立法背景下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅模擬清算和檢查應(yīng)對(duì)(鄭州)