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課程介紹：

房地產行業(yè)最根本的競爭之一就是成本的競爭，成本控制應貫穿于房地產開發(fā)全程，成本的下降實際上就是企業(yè)利潤的增加。

本課程主要介紹了房地產行業(yè)內最具有實際操作性的成本控制方法和技巧，從項目立項開始就進行成本管控，再到規(guī)劃可研、設計、工程直至竣工結算對成本管控都進行了詳實的分析，提出具體的管控辦法和手段，并附有大量案例分析與探討。

課程目標：

a、立項階段成本控制重點；

b、規(guī)劃階段成本控制重點；

c、可研階段成本控制重點；

d、設計階段成本控制重點；

e、招標階段成本控制重點；

f、合同履約階段成本控制重點；

g、三邊工程成本控制；

h、變更洽商成本控制重點；

I、施工索賠管理；

j、如何實行成本動態(tài)控制；

k、竣工結算階段成本控制重點；

l、銷售階段成本控制重點；

m、成本管理體系

培訓對象：

★房地產公司的決策層管理人員(董事長、總經理、副總等);

★房地產公司中高層人員(項目總經理、產品研發(fā)中心總經理、設計總監(jiān)、成本總監(jiān)、總工等);

★房地產公司設計部、工程部、成本部、造價部等骨干人員;

★各建筑規(guī)劃和設計單位總建筑師、總設計師、總工程師和建筑規(guī)劃設計工程技術人員。

課程大綱：

一、立項階段成本控制重點及案例分析

1、立項階段成本控制特點

2、立項階段成本控制原則

3、本階段對造價的影響

4、4種不同開發(fā)形式的成本控制重點

5、立項階段成本測算內容

①成本測算

②項目經濟性評價

③盈利目標

案例分享：立項階段成本控制案例分享

二、規(guī)劃設計階段投資控制要點、策略

1、規(guī)劃設計階段投資控制管理五大策略

2、規(guī)劃設計階段成本控制五大節(jié)點

3、規(guī)劃設計階段投資控制措施

①規(guī)劃設計概算依據與內容、編制方法

②施工圖預算的作用、內容和編制依據、方法與程序

③限額設計全過程規(guī)劃、縱向控制、橫向控制

④設計方案的評價四個原則、評價內容、評價方法

三、可研階段成本控制重點及內容

1、可行性研究的概念

2、可研報告的21個重要結構和內容

3、可研重點：市場調查、產品方案、財務評價

① 項目成本盈利預測表

② 建安成本目標控制表

③ 項目現金流量預測表

④ 項目建安成本預測明細表

案例分享：某大型地產可研內容作業(yè)指導

四、設計階段成本控制重點、標準

1、執(zhí)行設計6個標準

2、推行標準設計

3、推行限額設計5大內容

4、合同措施管控

5、價值工程5項應用

6、項目設計的8個經濟評價

7、主要限額指標：

①設計費

②營銷費用限額

③鋼筋、混凝土限量設計

④外立面門窗標準限額

⑤外立面用材

⑥景觀工程費限額

⑦公共部位裝修標準限額

⑧銷售展示裝修標準限額

案例分享：3個設計階段成本控制案例

五、招標階段成本控制重點、案例解析

1、招標階段成本控制要點

2、招標方式的選擇

3、合適的合同價格

4、影響合同計價方式選擇的因素

5、編制標底時5個成本控制重點

6、評標時成本控制重點

案例1：標底價偏離實際價格的法律糾紛

案例2：標底泄露，造成潛在投標人惡意串標

六、合同履約階段成本控制重點、措施、案例

1、合同履約階段成本控制要點

2、合同簽訂時注意5大事項

3、合同履約階段成本控制4大措施

4、合同履約階段成本控制重點

案例1、泵送混凝土增加潤管費用

案例2、樁基工程，樁長超過設計長度

案例3、基坑支護，浮漿剔鑿

案例4、高爾夫公寓樓屋頂裝飾二次深化設計

案例5、高爾夫公寓樓地下車庫防火卷簾門二次變更

七、三邊工程成本控制重點

1、三邊工程概述

2、三邊工程存在5大問題

3、三邊工程不同階段控制要點

①建設項目設計階段

②建設項目招投標及合同確定階段

③建設項目施工階段工程成本的控制

④竣工結算階段工程成本的控制

4、三邊工程成本控制6個重點及10種方法

案例分享：4個三邊工程成本控制重點案例分享

八、變更洽商成本控制重點及案例分析

1、設計變更管理：

①三種設計變更

②設計變更2原因

③設計變更7個匯總

④設計變更額度控制

2、設計變更控制6個重點

3、洽商控制7個重點

4、洽商控制4大措施

案例分享：知名企業(yè)設計變更洽商管理制度

石景山萬達廣場變更洽商索賠

九、施工索賠管理控制重點、原則

1、施工索賠管理概念和特征

2、施工索賠3種分類

3、施工索賠的4個起因

4、施工索賠2程序

①承包人索賠

②發(fā)包人索賠

5、施工索賠的四原則

6、施工索賠四審查：

①審查索賠證據

②審查工期順延要求

③承包人可索賠的費用

④審核索賠計算的正確性

案例分享：12個施工索賠管理案例分享

十、如何實行成本動態(tài)控制及案例分析

1、有效監(jiān)控動態(tài)成本的兩大手段

2、動態(tài)成本的“三控”

①一控合同變更

②二控預估變更

③三控待發(fā)生合約規(guī)劃

3、設計質量控制

4、招標比價

5、變更簽證

案例分享：龍湖集團成本動態(tài)控制案例分享

十一、竣工決算階段成本控制重點及技巧

1、竣工決算概念

2、竣工結算存在的10個主要問題

3、竣工結算審計14項重要內容

4、工程結算3個技巧

5、竣工結算四個關鍵點

6、竣工決算案例分享匯總

十二、銷售階段成本控制重點

1、銷售費用構成：

①冠名費 ②策劃服務費

③廣告費用 ④房展會費用

⑤營銷活動費用 ⑥銷售代理費

⑦銷售物料制作費 ⑧營銷設施費

⑨物業(yè)費 ⑩公共設施運營費用

2、營銷成本8個控制要點

案例1、營銷費用投用5大集團展播

?案例2、萬科集團營銷費用管理規(guī)范

十三、總公司、項目公司二級管理體系

1、地產成本構成：

①土地成本 ②前期費用

③工程成本 ④營銷成本

⑤管理成本 ⑥財務成本

2、目標成本管理體系-事前

3、動態(tài)成本管理體系-事中

4、成本后評估體系-事后

5、責任成本體系-責任與激勵機制

案例1、成本管理體系案例-中海地產

案例2、房地產項目開發(fā)成本控制的具體辦法及經驗

現場交流15-30分鐘。建議房地產企業(yè)組織團隊參加

馬老師

實戰(zhàn)型講師。同濟大學本科與工學碩士，長江商學院EMBA，土建高級工程師、注冊監(jiān)理工程師、注冊造價工程師、建筑經濟師、高級項目經理。

26年的工程管理經驗，16年的地產開發(fā)經驗，擅長工程管理和房地產開發(fā)全程管理，是房地產項目管理、工程管理（質量、投資、風險、進度等）、房地產開發(fā)流程管理、投資管理、招標采購管理與成本控制、房地產風險管理、市場營銷管理資深專業(yè)人士。

是國內著名招投標管理專家，是廣東省、廣州市招投標專家?guī)煸u標專家，多次參與廣東省、廣州市大型項目，如高速公路、橋梁、機場、地鐵、公建的招標評標工作。

曾任富力地產董事長助理，負責集團招標采購和成本管控工作；

中新集團副總裁，負責集團成本與招標采購工作，并負責多個地區(qū)的項目開發(fā)管理工作，包括項目規(guī)劃設計管理、前期手續(xù)報建管理與工程管理等全部管理工作。現為某大型地產公司開發(fā)負責人及多個項目開發(fā)管理顧問。

曾負責富力集團在北京、天津、沈陽等地區(qū)的招標采購與成本管理工作，負責北京富力城、富力又一城、富力愛丁堡、富力信然庭和多個項目的商業(yè)項目的總包到大宗材料的招標采購工作、成本管理、合約管理，為成本控制積累了豐富的實操經驗。

曾負責中新集團全國項目的招標采購與成本管理工作，為集團建立了完善的招標采購制度和經驗豐富的團隊，建立了戰(zhàn)略合作單位和資源庫，負責北京后現代城、青年匯、西釣魚臺嘉園、US聯邦項目，深圳鳳凰大廈，西安浐灞半島項目、重慶中新城上城項目、成都中新大道項目、天津老城廂項目、珠海淇澳島項目、哈爾濱城上城項目全程開發(fā)管理，包括設計、工程、招采、成本、營銷等全部工作或負責集團層面的成本、招標采購管理工作。也曾擔任過多個地區(qū)的區(qū)域公司總裁，負責整個地區(qū)的項目開發(fā)管理。

馬老師除了具有豐富的住宅地產項目開發(fā)管理經驗外，在商業(yè)等綜合項目開發(fā)方面也有豐富的管理經驗，多次參與或主持例如西安凱賓斯基大酒店、西安亞歐國際論壇永久會址、深圳鳳凰大廈（寫字樓與商業(yè)）、天津現代大廈（五星級酒店、城市商業(yè)綜合體、高端公寓）及大量商業(yè)配套項目的開發(fā)管理，也曾為紅星地產、泛海地產、百度集團等企業(yè)做商業(yè)地產開發(fā)管理培訓。

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