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課程背景：

市場競爭的加劇，要求企業(yè)管理層對市場瞬息萬變的態(tài)勢做出及時且正確的響應，只有這樣才能確保企業(yè)在激烈的競爭中勝出。然而，做出一個正確、理性的決策，需要以一整套完整的數(shù)據(jù)為基礎，以高效、精準的數(shù)據(jù)分析體系為依托，結(jié)合企業(yè)過去、現(xiàn)在、將來的經(jīng)營狀況分析和外部經(jīng)濟行業(yè)數(shù)據(jù)的解讀，再加上關鍵時刻的決斷力，方有可能達成。而如何提供這一整套決策支持的解決方案，正是現(xiàn)代企業(yè)財務管理的發(fā)展趨勢和要求。

現(xiàn)代財務管理早已不再局限于對經(jīng)濟數(shù)據(jù)的記錄和分析，而一個優(yōu)秀的財務管理者，會借助于專業(yè)的管理工具，全面參與企業(yè)的經(jīng)營管理決策，參與企業(yè)的重大投融資事前決策，以及制定與之相配套的投融資策略。

而一個優(yōu)秀的非財務專業(yè)管理者，也必須學會讀懂財務的語言，這樣才能夠在公司做出經(jīng)營決策的關鍵時刻，在基于理解財務分析和預測邏輯的基礎上，做出理性的決策和判斷。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，尤為明顯。現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)，早已過了發(fā)展的黃金二十年。各種因素縱橫交錯、犬牙交織，政策瞬息萬變，房地產(chǎn)又是一個重資本的資金密集型行業(yè)，稍有不慎，一個項目、一個決策的失誤，就有可能導致企業(yè)有性命之憂。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)的管理層，更加需要讀懂財務語言，了解財務報表分析，學會看財務報表，學會用財務的邏輯思考問題，做出決策，來確保企業(yè)安全、穩(wěn)健的前行。

課程收益：

【全面系統(tǒng)認識財務】樹立財務管理意識，理解財務如何在房地產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)揮作用

【透視企業(yè)經(jīng)營之道】讀懂財務報告，理解各部門的經(jīng)營活動如何影響企業(yè)

【有效管控日常運營】掌握營運資金、成本、預算、風險管理等工具

【舉一反三】豐富的標桿房企案例分析，用財務的工具深入解讀企業(yè)的運營管理

【價值創(chuàng)造】學習標桿房地產(chǎn)企業(yè)財務現(xiàn)金經(jīng)驗，掌握如何在業(yè)務運行中發(fā)揮財務價值

【掌握技能】掌握公司財務分析的有效方法和工具，發(fā)現(xiàn)房企運作中的優(yōu)劣所在

學員對象：

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理等中高層及財務管理人員

課程提綱:

一、現(xiàn)代財務管理的演進及其內(nèi)涵

1、現(xiàn)代財務管理的演進及發(fā)展趨勢

（1）財務管理發(fā)展的四個階段

（2）財務管理在不同階段的特點

（3）財務管理未來的發(fā)展趨勢

2、房地產(chǎn)財務的職責及定位

（1）房地產(chǎn)財務的幾個工作模塊

（2）財務在房企經(jīng)營管理中的作用

（3）現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)對財務管理的要求

（4）標桿房企對財務職能的衍生要求

（5）財務在房地產(chǎn)企業(yè)中的定位

二、讀懂財務的語言——會計分錄和財務報表

1、現(xiàn)代財務管理的起源和基礎

（1）復式記賬法

（2）會計科目和會計分錄

案例：一個極簡房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)全周期的會計分錄模擬

2、三張財務報表的核心解析

2.1 利潤表

2.1.1 利潤表的結(jié)構(gòu)

2.1.2 利潤表包含的要素及其含義

2.1.3 利潤表的財務指標

2.1.4 利潤表中包含的信息解讀

案例：標桿上市房企的利潤表解讀

2.2 資產(chǎn)負債表

2.2.1 資產(chǎn)負債表的結(jié)構(gòu)

2.2.2 資產(chǎn)負債表包含的要素及其含義

2.2.3 資產(chǎn)負債表的財務指標

2.2.4 資產(chǎn)負債表中包含的信息解讀

案例：標桿上市房企的資產(chǎn)負債表解讀

2.3 現(xiàn)金流量表

2.3.1 現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)

2.3.2 現(xiàn)金流量表包含的要素及其含義

2.3.3 現(xiàn)金流量表的財務指標

2.3.4 現(xiàn)金流量表中包含的信息解讀

案例：標桿上市房企的現(xiàn)金流量表解讀

2.4 跨報表類財務指標

2.4.1 周轉(zhuǎn)類指標

2.4.2 綜合回報類指標

2.4.3 現(xiàn)金流類指標

3、三大財務報表間的關系

3.1 三大財務報表之間的區(qū)別和聯(lián)系

3.2 三大財務報表如何詮釋財務閉環(huán)

“資本——資產(chǎn)——收入——利潤——現(xiàn)金——資本”

4、財務報表粉飾術

4.1 公司粉飾財務報表的動機

4.2 常見的財務報表粉飾術

案例：

1、引發(fā)美國證券監(jiān)督改革的安然事件

2、標桿上市房企的財務報表粉飾術

三、房地產(chǎn)財務分析

1、財務分析的定義和作用

1.1財務分析的定義

1.2財務分析的作用

2、財務分析的方法

2.1 水平分析法（橫向、縱向）

2.2 垂直分析法

2.3 趨勢分析法

2.4 比率分析法

2.5 因素分析法（敏感性分析）

3、財務分析的基本架構(gòu)

4、財務分析的應用

案例：上市房企TOP15公司財務分析案例分享

——全面分析解讀上市TOP15地產(chǎn)公司的財務報表及各項財務指標表現(xiàn)

四、房地產(chǎn)項目投資決策

1、項目投資評價的考量因素及財務評價指標

1.1房地產(chǎn)投資項目的考量因素

1.2房地產(chǎn)投資項目的財務評價指標

案例：標桿房企投資項目的財務評價指標

2、房地產(chǎn)項目投資管理工具

五、房地產(chǎn)全面預算管理

1、什么是全面預算管理

2、全面預算管理全流程解析

案例：標桿房企的全面預算管理全流程解析

3、全面預算管理的關鍵管控點

4、各部門全面預算管理中的作用

案例：標桿房企全面預算管理工具

六、房地產(chǎn)稅收管理

1、什么是稅收管理

2、交易結(jié)構(gòu)的設計——進入與退出

案例：

什么公司需要靠貸款來分紅？

標桿房企的上市股權(quán)結(jié)構(gòu)及項目公司設立交易結(jié)構(gòu)安排

3、稅收優(yōu)惠政策的申請

案例：

標桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請稅收優(yōu)惠實例分享

如何在政策轉(zhuǎn)換過程中，對稅收優(yōu)惠政策的延續(xù)性進行管理

4、稅務局關系管理及稅收檢查應對

案例：房地產(chǎn)企業(yè)應對稅務稽查的全流程管理

5、房地產(chǎn)稅收籌劃實例

案例：標桿房企土地增值稅和所得稅結(jié)算全過程管理

七、房地產(chǎn)資金管理

1、什么是資金管理

2、資金計劃管理

案例：標桿房企的資金計劃管理

3、營運資本管理

案例：標桿房企如何進行營運資本管理？

4、融資管理

4.1 融資的種類和方式

4.2 中國的資本市場和國外資本市場的異同

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道和方式

4.4 房地產(chǎn)企業(yè)融資過程管理的關鍵管控點

案例：標桿房企的融資管理全流程

八、房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略的財務支持

1、如何制定公司的戰(zhàn)略

1.1影響公司戰(zhàn)略成功的五力分析模型

1.2 公司戰(zhàn)略制定的全過程分解

2、評價和衡量公司戰(zhàn)略是否成功的標尺

2.1 財務類的標尺和非財務類的標尺

2.2 如何選擇財務類的標尺？

2.3 KPI考核與反饋

案例：標桿房企的戰(zhàn)略評價指標考核體系演進過程的分享

九、房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制建設

1、什么是內(nèi)部控制體系

1.1現(xiàn)代企業(yè)為何需要內(nèi)部控制？

1.2 內(nèi)部控制發(fā)揮的作用是什么？

2、內(nèi)控體系建設的關鍵著力點

案例：標桿房企的內(nèi)控體系建立和實施分享

王老師

中級會計師，中歐國際工商學院CFO

現(xiàn)任某房地產(chǎn)建筑集團財務總監(jiān)

歷任世茂集團財務總監(jiān)(3年)、龍湖地產(chǎn)財務總監(jiān)（7年）

王老師15年財務管理從業(yè)經(jīng)歷，3年外資世界500強財務高管，10年房地產(chǎn)TOP10公司財務總監(jiān)，2年建筑業(yè)城市TOP1公司財務管理經(jīng)驗。曾就職于世茂集團、龍湖地產(chǎn)等標桿房地產(chǎn)企業(yè)，具有扎實的財務功底和深厚的經(jīng)驗積淀。

任職龍湖與世茂期間，主持過：房地產(chǎn)及建筑業(yè)ERP系統(tǒng)整體上線及優(yōu)化提升工作；房地產(chǎn)及建筑業(yè)內(nèi)控體系及制度流程建設工作；十余個房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收清結(jié)算工作；逾20億房地產(chǎn)融資項目；逾30個項目投資測算及項目啟動會工作;規(guī)模逾50億公司全面預算管理工作,王老師精于財務報表分析，對經(jīng)濟金融領域有獨到的理解。任職龍湖期間也參與公司財務與高管的培訓工作，沉浸房地產(chǎn)行業(yè)多年，對房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理有豐富的經(jīng)驗。

參與財務操盤的項目有：龍湖觀山水、紫都城、藍湖郡、好望山、西城天街、時代天街、悠山郡、春森彼岸，世茂茂悅府、龍湖水晶酈城、龍湖花園、香樟林。

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