房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)稅收籌劃與風險規(guī)避
【課程編號】:NX13568
房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)稅收籌劃與風險規(guī)避
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【所屬類別】:稅務會計培訓
【培訓課時】:可根據(jù)客戶需求協(xié)商安排
【課程關鍵字】:稅收籌劃培訓,風險規(guī)避培訓
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【課程背景】
房地產(chǎn)開發(fā)周期較長,主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設環(huán)節(jié)、預售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié),項目清算環(huán)節(jié)等,各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種,由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報,而稅務事項始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán),有必要對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的業(yè)務模式進行剖析,全方位的系統(tǒng)解決企業(yè)架構模式的稅負問題,讓企業(yè)用好各項稅收政策。
本課程將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為前期開發(fā)階段、建設及銷售階段、交付及清算階段三大模塊,對涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機會進行總結,抓住業(yè)務模式的稅收籌劃機會,更好地為房地產(chǎn)業(yè)務板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。
【課程大綱】
模塊一 前期開發(fā)階段的稅收籌劃
一、房地產(chǎn)行業(yè)的當前外部環(huán)境分析
1、貿(mào)易戰(zhàn)影響
2、融資成本影響
3、稅制改革影響
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式
(一)招拍掛方式取得開發(fā)土地(一級市場)
1、招拍掛方式簡介
1)招標投標流程
2)競拍保證金
3)拍賣競得土地手續(xù)
2、誰做拿地主體?誰做投資主體?集團拿地,子公司開發(fā),誰付款,誰簽合同,誰開發(fā)票?
1)、土地出讓合同簽訂及變更
2)、業(yè)務三流一致的稅前列支限制
3、拿新地的類型
1)、凈地?毛地?
2)、生地?熟地?
4、耕地占用稅由誰承擔?
1)、土地出讓金中是否包含耕地占用稅
2)、出讓宗地的耕地占用稅由受讓方繳納
3)、核算科目--應交稅費?
5、招拍掛環(huán)節(jié)幾種稅?交稅時點?計算方法及會計處理
1)、增值稅
2)、契稅
3)、印花稅
4)、房產(chǎn)稅
5)、土地使用稅
6)、拆遷安置、棚戶區(qū)改造優(yōu)惠 財稅(2013) 101號土地使用稅、印花稅
6、土地取得成本的確定
1)、土地成本確定
2)、土地成本的分攤
7、買地開發(fā)房地產(chǎn)項目與拿地自建自用的土地財稅處理差異
1)、入賬成本差異
2)、稅款抵扣差異
(二)劃撥方式取得土地
(三)二級市場取得土地開發(fā)模式
1、單獨從二級市場買地
1)、買入老項目土地
2)、買入新項目土地
3)、買入帶地上物的土地
4)、以物換地 以地換房、以房換地如何確定計稅依據(jù)
(四)收購爛尾樓模式取得土地
1)、通過收購其他股權獲取該公司開發(fā)的在建項目。
2)、土地或在建項目轉(zhuǎn)讓。
3)、取得爛尾樓土地的成本及票據(jù)
4)、取得破產(chǎn)清算項目土地的成本及入賬票據(jù)
5)、營改增前土地成本均怎么算?抵扣?差額?
(四)合作建房模式:
1、一方出地、一方出資,共同立項開發(fā)。
1)、代建代售模式
2)、合作雙方的名義辦理審批及許可
2、一方以土地投資,一方以貨幣投資,設立公司共同開發(fā)
3、獲得以土地使用權出資的投資
4、整體產(chǎn)權轉(zhuǎn)移
(五)特殊拿地:拆遷還建、產(chǎn)權式酒店、還本銷售模式的差異?
1、拆遷還建
1)土地取得成本的確定
2)土地成本可否以還建面積扣除舊房評估價差額列支?
3)拆遷舊房的土地價款可否抵扣,準予扣除時間,怎么抵?
4)拆舊換新過程中的更名行為
5)土地取得階段涉及的發(fā)票及憑證,三流一致?
2、不同形式的土地返還款如何進行稅收處理?
1)、沖減開發(fā)成本的情況
2)、計入補貼收入的情況
3)、計入營業(yè)收入的情況
三、新老項目土地的劃分
1、新老項目并行,取得土地款項處理
1)、新、老項目的增值稅計稅方式
2)、同一個項目可否同時采用簡易計稅和一般計稅
3)、新老項目并行時的不可抵扣部分
2、進項稅額抵扣限制
1)、拿地時稅率/交房時稅率抵樓面價進項?
2)、老項目新項目的土地同時存在如何把握不得抵扣進項?
4)、增值稅新老項目劃分與土增劃分有何不同?
胡老師
原恒大控股地產(chǎn)分公司(03333)項目財務總監(jiān)
★和潤科技(837746)掛牌審計負責人
★原河北方德實業(yè)集團有限公司財務總監(jiān)
★財稅實戰(zhàn)專家 注冊會計師 注冊稅務師
★中國社科院稅務律師,高級稅務信息化管理師
★滄州佰瑞會計師事務所(普通合伙)合伙人
★滄州博揚稅務師事務所有限公司總經(jīng)理
【個人簡介】
胡老師從事財稅工作20余年,曾擔任大信會計師事務所、興華會計師事務所高級項目經(jīng)理,協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財務規(guī)范,稅務合規(guī),成本最低并順利走向資本市場;協(xié)助多家地產(chǎn)企業(yè)接受稅務稽查,使企業(yè)順利通過且得到董事會高度認可;協(xié)助恒大子公司跟蹤預算及工程造價對外鑒定工作,為公司挽回損失數(shù)千萬;現(xiàn)任某會計師事務所合伙人、某事務所有限公司總經(jīng)理,致力于做能解決學員問題的財稅名師、同時做解決企業(yè)財稅問題的高級咨詢顧問。
胡老師在多年的財稅管理、審計、稅籌實踐工作中,核心關注點即審查業(yè)務合同及圍繞業(yè)務設計合同,總結了一套基于業(yè)、財、稅融合基礎上的合同控稅方法,以長期積累的大量的實戰(zhàn)實操案例指導教學及方案落地,對中小企發(fā)展中各階段的財稅問題及解決方案有較為貼近的思路,為幫助中小企業(yè)財稅規(guī)范并通過財稅規(guī)范實現(xiàn)企業(yè)價值。
胡老師累計服務專業(yè)培訓機構及大型企業(yè)100余家,培訓學員萬余人次,足跡遍布全國百余個城市。先后主持多個企業(yè)稅務籌劃咨詢項目,幫助企業(yè)成功實現(xiàn)安全節(jié)稅和風險規(guī)避。
【課程領域】
獨家品牌課程(大型論壇/公開課/總裁班)
1.《企業(yè)經(jīng)營決策中的稅收籌劃與稅務風險控制》
2.《個人所得稅匯算清繳及風險管理》
3.《稅收籌劃與企業(yè)利潤創(chuàng)造》
4.《企業(yè)所得稅匯算清繳及關賬、調(diào)賬技巧》
5.《房地產(chǎn)開發(fā)項目全流程納稅管理與籌劃》
6.《企業(yè)捐贈稅收籌劃與稅收熱點問題》
7.《建安企業(yè)納稅風險管理與籌劃》
8.《疫情期間稅收優(yōu)惠政策案例解析》
【授課風格】
胡老師對于財稅知識講解細膩、稅收法規(guī)解析到位,案例豐富,實務性強;深入淺出且幽默風趣,積極互動,善于比喻、歸納;擅長從原理、本質(zhì)分析問題,深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務管理,實用性強,即學即會,即學即用,深入、及時、恰當?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財稅問題。
故事與案例的融洽結合;管理與執(zhí)行的實效輸出;幽默與智慧的精神收獲;
思維與態(tài)度的雙重提升;互動與動手的研討訓練;實效與業(yè)績的結果導向。
【服務客戶】
專業(yè)培訓機構:中稅網(wǎng)、大成方略、華東理工大學、延慶教委、企宣教育
稅務機關:成都國稅、中山國稅、滄州國稅、航天信息、稅友集團
工業(yè)制造:中鐵集團、長春一汽、漆谷隆仕達、齊齊哈爾鐵路局
銀行金融:佛山招商銀行、北京農(nóng)商銀行、呼市中信銀行、南京中行、天津農(nóng)行
地產(chǎn)建投:恒大地產(chǎn)、首開集團、滄州建投集團、河北方德集團、天成晟和地產(chǎn)
能源資源:神華集團、中鋁集團、國家電網(wǎng)、中礦資源、準能集團等
商業(yè)貿(mào)易:中國煙草集團、航天科工、宏大爆破集團、社保通、鷹潭開發(fā)區(qū)等
信息技術:中國信通、中國移動、國網(wǎng)信通、中國通信建設集團、浩富易中集團
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