我要報名

咨詢電話：
手　　機：	郵箱：

課程介紹

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集的行業(yè)，其開發(fā)周期長，稅收復(fù)雜，稅負重，開發(fā)階段多，投資風(fēng)險高，成本核算階段復(fù)雜；特別是“營改增”后，國地稅機構(gòu)合并、金稅三期與發(fā)票系統(tǒng)升級，個稅新稅制、社保移交、增值稅重大改革，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險越來越大，而稅制變革下的籌劃也越來越重要。

本次特訓(xùn)營從房地產(chǎn)財務(wù)操盤和財稅實操兩個維度出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營各階段詳細解析——從公司架構(gòu)設(shè)計、公司設(shè)立、籌資、拿地、開發(fā)建設(shè)、預(yù)售、銷售、自持運營、資本運作、項目清算資金退出企業(yè)等階段，逐一精講財稅管控要點；通過提前籌劃籌資管理、合同控稅、防控風(fēng)險、規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程、規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險；全流程實例模擬，讓您輕松應(yīng)對增值稅時代房地產(chǎn)企業(yè)全程財稅實務(wù)問題。

課程做到“重實戰(zhàn)，重實效，重實用”，融合大量“法律條款+實務(wù)操作+經(jīng)典案例”進行分析，著重講解房地產(chǎn)企業(yè)實際工作中財稅熱點問題，困擾房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)難題將在課程中迎刃而解！幫助學(xué)員搭建一套清晰的房地產(chǎn)財稅管理體系框架，更好地服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財稅精細化管理。

課程對象

本期培訓(xùn)內(nèi)容適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)高管、財務(wù)經(jīng)理、會計等各類專業(yè)人員。

課程大綱

第一講：房地產(chǎn)行業(yè)管理新形勢

第一節(jié) 金融監(jiān)管。企業(yè)帳戶央行全面嚴(yán)管；個人銀行卡大數(shù)據(jù)動態(tài)監(jiān)控；非法支付入刑，虛假支付已無空間，房地產(chǎn)企業(yè)怎么安全地放好自已的錢？

第二節(jié) 行業(yè)監(jiān)管。房屋建筑工人實名制全面實施，雙帳戶管理；電子化監(jiān)管；違規(guī)用工全面黑名單管理下，企業(yè)如何規(guī)劃好人工成本有效應(yīng)對？

第三節(jié) 涉稅監(jiān)管。“金三”上線帶來涉稅違規(guī)新革命。流程監(jiān)管、大數(shù)據(jù)監(jiān)管、多維度監(jiān)管；“雙隨機一公開”稽查執(zhí)法模式全面鋪開、稅警聯(lián)合嚴(yán)打發(fā)票虛開虛抵、黑名單制度廣泛落實。違法成本全面上升，稅收征管全面進入精細化嚴(yán)管時代，企業(yè)該如何調(diào)整應(yīng)對？

第四節(jié) 應(yīng)對方略。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本顯性化，融資成本虛高，收入規(guī)避難，核定征收已成歷史。高暴利伴隨著高稅負，增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅等增高。信息化、法制化、大數(shù)據(jù)、精準(zhǔn)定位稅收風(fēng)險下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外憂患如何應(yīng)對新挑戰(zhàn)？

科技進步帶來財務(wù)職能轉(zhuǎn)型，企業(yè)管理需求全面提升，稅收征管大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)管控下，業(yè)稅深度融合、全價值鏈精準(zhǔn)管控勢在必行。

第二講：房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)公司開發(fā)實務(wù)中須經(jīng)歷哪些流程？

各流程需事先規(guī)劃好哪些財稅要點和提取哪些法律行為的涉稅證據(jù)方可保證其項目開發(fā)運營綜合稅負最優(yōu)化？

老項目需做哪些涉稅流程、涉稅合同、涉稅票證更新？

新項目如何規(guī)劃好架構(gòu)、商業(yè)模式，才能保證在符合房地產(chǎn)行業(yè)運營前提下財務(wù)核算管理綜合收益最大化？

新形勢新時期下房地產(chǎn)公司商業(yè)模式創(chuàng)新及財稅規(guī)劃新走向。

財稅新政如何落地到房地產(chǎn)的行業(yè)運營？

實例講解房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)流程及涉稅規(guī)劃。

第三講：籌建階段

1、財務(wù)和稅務(wù)上如何劃分企業(yè)籌建期間？如何帳務(wù)處理、涉稅規(guī)劃和票據(jù)處理？應(yīng)防范哪些涉稅風(fēng)險？

2、實例講解如何將籌建期間發(fā)生的開辦費業(yè)務(wù)進行涉稅計算和在年度所得稅申報表中具體填報及風(fēng)險防范。

第四講：設(shè)立階段

公司設(shè)立階段應(yīng)注意哪些涉稅要點？在當(dāng)前減稅降負新形勢下，如何事前“預(yù)見”政策及經(jīng)濟形勢變化，如何規(guī)劃好架構(gòu)保證后續(xù)運營中稅負最優(yōu)化？如何規(guī)避或最小化后續(xù)稅政變化的影響？

現(xiàn)狀——缺少全程統(tǒng)籌規(guī)劃思維，給公司后續(xù)資本運作、集團融資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、清算分配高暴利資金釋放等階段帶來涉稅風(fēng)險。

收益——通過事前架構(gòu)優(yōu)化，達到最低稅負目標(biāo)。

投資主體如何優(yōu)化、投資比例如何規(guī)劃、公司架構(gòu)如何最優(yōu)規(guī)劃、不同出資方式涉稅分析和規(guī)劃。

第五講：籌資階段

當(dāng)前形勢下，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)考慮哪些涉稅風(fēng)險？中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資面臨哪些問題？如何進行商業(yè)模式更新有效破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？例如：如何規(guī)劃架構(gòu)解決超金融機構(gòu)同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除又不產(chǎn)生增值稅的稅負？如何通過資本動作將房地產(chǎn)公司的應(yīng)稅收入合法轉(zhuǎn)化成免稅收入.....

不同股權(quán)籌資方式和負債籌資方式涉稅風(fēng)險分析和籌劃應(yīng)用案例。

第六講：征地階段

征地階段相關(guān)稅種政策解析及風(fēng)險防范。拿地和土地返還階段如何通過優(yōu)化商業(yè)模式保

證運營全稅種綜合稅負最優(yōu)?

不同方式取得土地，如何成本確認和帳務(wù)處理？合同如何簽總體稅負最優(yōu)？如何處理入賬票據(jù)? 如：母公司購地子公司開發(fā)如何處理稅負最優(yōu)？投資、劃轉(zhuǎn)的財稅處理及籌劃應(yīng)用。。。。。

不同方式土地出讓金返還涉稅處理和合同規(guī)劃實務(wù)案例。

拆遷補償?shù)奶幚矸绞骄v。

實務(wù)問答：土地價款銷項稅額抵減是否沖減土地成本？土地使用稅可計入開發(fā)成本嗎？取得土地的印花稅可否記入土地成本？土地使用稅和耕地占用稅能不能同時繳納？未建成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否納契稅？代建保障性住房承受的土地如何納契稅？合作建房及回遷安置房建造如何納稅？

在稅政頻繁變動時期，合同如何簽才能稅負最優(yōu)？如何規(guī)避稅政稅率變動帶來的風(fēng)險？如何審核合同中的財稅相關(guān)條款？如何處理入賬票據(jù)？

第七講：開發(fā)階段

1、開發(fā)階段相關(guān)稅費解析及風(fēng)險防范。如：合同印花稅繳納基數(shù)含不含增值稅？開發(fā)企業(yè)如何繳土地使用稅，有哪些可利用的優(yōu)惠空間？用商品房作抵押物向銀行抵押貸款，是否征房產(chǎn)稅？

實務(wù)應(yīng)用：委托貸款合同要交印花稅么？

2、增值稅降稅政策后，招投標(biāo)應(yīng)做何應(yīng)對？

3、工程發(fā)包模式如何進行商業(yè)模式規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負最優(yōu)？

4、增值稅減稅之后，如何進行盈利預(yù)測和對外報價？

（1）老項目如何進行盈利預(yù)測，如何估計增值稅、社保減負帶來的影響？

（2）跨期項目如何修正盈利預(yù)測，如何判斷增值稅、社保減負帶來的影響？如何最大化減稅紅利？

（3）增值稅、社保雙降后，新項目如何做好盈利預(yù)測，如何對外報價？

5、增值稅、社保減稅系列新政下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購策略分析。

（1）增值稅、社保減稅系列新政下，如何與供應(yīng)商協(xié)商修訂原采購定價？

（2）稅政頻繁變動時期，如何進行采購定價優(yōu)選供應(yīng)商？如何簽采購合同，最大化己方收益？

6、工程如何發(fā)包雙方稅負最優(yōu)？如何測算和管控成本？

7、甲供工程業(yè)務(wù)處理方式有哪些？籌劃方式案例精講

8、票據(jù)風(fēng)險管控。

9、開發(fā)成本核算實例模版應(yīng)用。

10、開發(fā)成本費用預(yù)算。

11、實務(wù)應(yīng)用：

應(yīng)用1：地下車位的成本分攤。應(yīng)用2：紅線外成本。應(yīng)用3：售樓處、樣板間裝修。

第八講：預(yù)售階段

1、實例解析：預(yù)售階段增值稅如何預(yù)交、開票、申報、核算？訂金、定金、誠意金等如何開票和涉稅處理?

2、實例解析：增值稅時代土地增值稅預(yù)征基數(shù)的確定；未按規(guī)定預(yù)征土地增值稅是否加收滯納金？

3、 預(yù)售階段企業(yè)所得稅應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險點？如：“未完工”取得收入如何賬務(wù)處理？又如何在季度申報表和年度申報表反映？各類費用如何最優(yōu)化稅前扣除實例解析？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳申報應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險點？有哪些稅務(wù)籌劃應(yīng)用點？。。。。

案例1：房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅預(yù)繳方面特殊規(guī)定的報表填報案例解析？

案例2：實例講解房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段如何進行所得稅匯算清繳。

第九講：銷售階段

1、增值稅新政實施后，增值稅核算、報表填報和發(fā)票開具實例解析。

（1）增值稅稅率新舊政策跨期銜接處理，跨期合同如何開票？特殊條款如何判斷和處理好開票稅率？扣除土地價款后如何開增值稅發(fā)票？

（2）增值稅核算的變化、受影響的重點業(yè)務(wù)控制和實操解析。

2、完工是結(jié)轉(zhuǎn)收入和計稅成本分界點。開發(fā)流程中，會計在哪個節(jié)點確認收入？稅收又是如何規(guī)定的？二者差異如何協(xié)調(diào)？收入確認和成本結(jié)轉(zhuǎn)前應(yīng)關(guān)注哪些財稅風(fēng)險點？執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)收入核算有哪些影響？一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品交房時如何開票？計稅成本如何確認？以前年度應(yīng)扣未扣費用和資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？

實例應(yīng)用：企業(yè)所得稅成本核算模版應(yīng)用。

3、土地增值稅清算

（1）土地增值稅清算必備知識及清算實例應(yīng)用。清算后取得發(fā)票咋辦？清算后又賣房咋辦？清算后收取的補面積差款項如何處理？。。。

（2）實例解析：籌劃應(yīng)對土地增值稅高稅負方法。

4、房產(chǎn)稅和土地使用稅、個人所得稅、城建稅等風(fēng)險管控及實務(wù)應(yīng)用。

如：房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅何時終止納稅義務(wù)？價外費用如何防范風(fēng)險？銷售“無產(chǎn)權(quán)地下設(shè)施” 如何時涉稅處理？銷售“小產(chǎn)權(quán)房”如何涉稅處理？買房贈送禮品如何處理？房屋面積誤差如何處理？“老帶新”銷售模式如何處理？交房前后物業(yè)費如何處理？優(yōu)惠促銷如何涉稅規(guī)劃？。。裝修房（軟裝）如何涉稅規(guī)劃？。。。。

5、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠全解析。

第十講：自持運營和清算階段

1、存量資產(chǎn)剝離稅收最優(yōu)方案解析。

2、房屋租賃全解析。如：業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)出租、地下建筑出租、免租、售后返租。。。實例解析。企業(yè)出租新、老項目、轉(zhuǎn)租項目如何稅收規(guī)劃？

3、房屋抵債實例應(yīng)用。

4、物業(yè)公司代收費的規(guī)劃及案例分析。自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進行戰(zhàn)略運營管理？

5、清算分配和注銷階段必須掌握哪些財稅新政？應(yīng)防范哪些涉稅風(fēng)險？

6、清算所得稅處理。所得稅清算必備知識全解析；清算所得稅的核算及合并分立所得稅處理實例解析。

于老師

注冊會計師、注冊稅務(wù)師。從事稅務(wù)工作逾二十年，資深房地產(chǎn)財稅顧問，實戰(zhàn)派房地產(chǎn)財稅培訓(xùn)講師。國內(nèi)著名稅務(wù)籌劃專家，擅長將財務(wù)、稅收和法律知識綜合運用到企業(yè)經(jīng)營管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險防范與納稅籌劃實戰(zhàn)經(jīng)驗。對房地產(chǎn)和建安企業(yè)財稅實踐方面有非常深入研究，深得企業(yè)認可。

我要報名

在線報名：業(yè)稅融合下房地產(chǎn)企業(yè)全價值鏈全稅種實操精講(海口)