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課程背景：

每一個從事會計工作的人員都想熟悉下房地產(chǎn)行業(yè)財稅處理。但是，外行看熱鬧，內(nèi)行看門道，熱鬧也好，門道也罷，說的清的人還真不多。為啥呢？皆因為房地產(chǎn)開發(fā)涉及土地取得方式多樣，開發(fā)階段成本核算不同于其他企業(yè)，銷售階段涉稅風險點多，投資方案必然涉及稅收利益。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)問題屬于年年檢查年年多，加上2016營改增，以前你是老會計，也要遇到新問題。所以在此背景下，我們?nèi)媸崂矸康禺a(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的節(jié)稅要點以及主要納稅爭議問題，以幫助大家能夠熟悉房地產(chǎn)，做好房地產(chǎn)財稅風險防控工作，為企業(yè)經(jīng)營決策減少涉稅風險。

課程收益：

1、結(jié)合政策系統(tǒng)分析結(jié)地產(chǎn)開發(fā)不同階段的重要稅務問題

2、幫助企業(yè)在短時間內(nèi)掌握重點問題的納稅籌劃方案

3、迅速降低企業(yè)稅收成本

4、改善企業(yè)的資金緊張狀況，實現(xiàn)逆向融資

參加對象：

1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、區(qū)域及項目公司總經(jīng)理等決策層高管；

2、房地產(chǎn)企業(yè)主管財務的副總、項目總、財務總監(jiān)、財務部相關業(yè)務骨干

課程內(nèi)容：

第一階段 投資決策階段的財稅實務與風險防范

1. 實收資本的會計核算方法；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為實收資本不到位而發(fā)生的借款利息可否稅前扣除？

2. 房地產(chǎn)企業(yè)在項目調(diào)研階段的費用應當怎樣進行會計處理？調(diào)研費用是否可以計入開發(fā)成本？

3. 投資方以土地使用權進行投資怎樣規(guī)劃營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的納稅行為？對被投資企業(yè)接受投資后的納稅有何影響？營改增后投資行為免征增值稅嗎？

4. 項目收購拿地與股權轉(zhuǎn)讓方式取得土地如何抉擇？對于未來土地增值稅清算有何影響？

5. A公司以土地投資新設B公司——而后再轉(zhuǎn)讓B公司股權涉及哪些稅收問題？投資再轉(zhuǎn)讓土地存在哪些稅收爭議？土地計稅基礎有無變化？

6. 投資方以非貨幣資產(chǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，評估增值是否繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅？

7. A房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金不足，以合作建房協(xié)議方式吸收了其他企業(yè)部分資金，應該取得什么發(fā)票？應當怎樣進行會計處理和稅務處理？是否涉及營業(yè)稅或增值稅？

8. 企業(yè)合并怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

9. 合作開發(fā)有幾種形式？企業(yè)拿地后和B企業(yè)合作開發(fā)與A+B企業(yè)共同拿地開發(fā)對于清算和成本確定有何影響？

10. 股權轉(zhuǎn)讓什么情況下才能避免土地增值稅？A公司以股權轉(zhuǎn)讓方式將子公司B及其名下土地給賣了要不要征稅？

第二階段 前期工作階段的財稅實務與風險防范

11. 土地出讓和轉(zhuǎn)讓有何本質(zhì)不同？A企業(yè)提供土地交易市場拍下來一塊土地，也取得了土地出讓金收據(jù)，算出讓還是轉(zhuǎn)讓？

12. 土地出讓價格組成對于取得土地使用權成本核算有什么影響？

13. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招拍掛出讓土地過程中有哪些稅收問題？

14. 土地轉(zhuǎn)讓可否免征契稅？

15. 利用注銷、破產(chǎn)企業(yè)債權人和非債權人的不同待遇承受土地的納稅籌劃？

16. 繳納大配套費還要補繳契稅嗎？減免土地出讓金、配套費可否減免契稅？

17. A企業(yè)的劃撥用地現(xiàn)在要轉(zhuǎn)讓，契稅誰承擔？

18. B企業(yè)的工業(yè)用地想做房地產(chǎn)開發(fā)，改變土地用途是否補征契稅？走招拍掛程序呢？

19. 競拍取得土地后，卻拿不到土地，因為還有釘子戶，土地使用稅該怎么辦？

20. 競拍取得土地繳納耕地占用稅嗎？

21. 紅線外支出真的土地增值稅不能扣除嗎？如何納稅籌劃？

22. 返還土地費用該如何納稅處理？沖成本還是計入收入？

第三階段 項目建設階段的財稅實務與風險防范

23. 成本核算的一般路徑有何順序？

24. 成本核算對象與企業(yè)內(nèi)部項目輔助核算之間有無聯(lián)系？

25. 成本對象如何確定？如何編制成本對象確定報告？

26. 共同成本、費用如何分攤？有哪些原則？

27. 企業(yè)所得稅和土地增值稅共同成本分攤原則一致嗎？

28. 商業(yè)層高系數(shù)能否用到企業(yè)內(nèi)部管理？能否用到企業(yè)所得稅？

29. 車庫、車位要不要分攤土地成本？

30. 成本分攤方法有多少種？不同成本對象采取不同的成本分攤方法如何結(jié)合？對企業(yè)整體稅負的影響是什么

31. 如何結(jié)轉(zhuǎn)完工成本？簽訂施工合同甲供材如何處理？營改增后怎么辦？

32. 如何監(jiān)控項目利潤滿足績效考核？

33. 如何從合同管理的角度上設置核算體系滿足內(nèi)部數(shù)據(jù)采集的需要？

34. 房地產(chǎn)開發(fā)項目怎樣確定成本終結(jié)日？項目完工與企業(yè)所得稅的納稅申報有何關系？

35. 不同期間共同成本一定可以分攤嗎？

36. 營改增對于房地產(chǎn)招投標預算造價營改增后如何改變？

37. 營改增后房地產(chǎn)企業(yè)如何面對甲供材稅負測算和建立定價機制？

第四階段 竣工驗收和銷售階段的財稅實務與風險防范

38. 開發(fā)產(chǎn)品完工后如何調(diào)整應納稅所得額？

39. 房地產(chǎn)預售收入所得稅預繳納稅申報應注意哪些事項？

40. 房地產(chǎn)預售收入所得稅年度納稅申報應注意哪些事項？

41. 營改增后財務如何保證普通住宅定價符合免稅政策？

42. 營改增后房地產(chǎn)如何計稅？

43. 營改增后如何計提增值稅銷項稅額？僅僅是銷售不動產(chǎn)嗎？買房送汽車、買房免物業(yè)費、買房返利、買房墊首付、售后回租、免租期、無償租賃、無償借款、不動產(chǎn)投資、包銷和代銷、三方抵賬、材料抵頂工程款、收取施工方水電費……。親，這些您有嗎？

44. 售后回租簽訂合同的三種模式稅收比較

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