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專題背景

?“以票管稅”一直是稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)化稅收征收管理的主要抓手，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)近年來稅務(wù)稽查的重點項目之一。合法有效的票據(jù)不僅是財務(wù)核算的基礎(chǔ)，更是決定房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅稅負(fù)的核心依據(jù)。開發(fā)項目結(jié)算前后，企業(yè)財稅管理人員對合法票據(jù)的審核管理以及實施準(zhǔn)確的會計處理，是企業(yè)財稅管理的一項非常重要的工作內(nèi)容。??本課程從房地產(chǎn)開發(fā)全程角度出發(fā)，根據(jù)現(xiàn)行財稅政策及江蘇省地方財稅政策規(guī)定，精心審視開發(fā)過程中各類重要票據(jù)的管理和會計核算處理，旨在提高企業(yè)財務(wù)管理和稅收票據(jù)管理的實務(wù)技能。

培訓(xùn)對象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財稅領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。

主講內(nèi)容

一：合法票據(jù)的稅務(wù)判斷

1．合法票據(jù)分為哪六類，利息、業(yè)務(wù)宣傳品、食堂支出、臨時工、拆遷指出等是否需要取得稅務(wù)發(fā)票？

2．內(nèi)部票據(jù)與外部票據(jù)分類與管理，哪些賬務(wù)處理可以自制票據(jù)？

3．稅務(wù)發(fā)票的分類，地稅發(fā)票和國稅發(fā)票分類，電子發(fā)票使用新政。

4．發(fā)票的開具地點和開具時間，增值稅發(fā)票和營業(yè)稅發(fā)票何時開具？貨物發(fā)票與建筑安裝業(yè)發(fā)票應(yīng)從哪里取得？

5．合法發(fā)票的審核要點，現(xiàn)金支付與轉(zhuǎn)賬支付審核。哪些費用發(fā)票不能使用現(xiàn)金支付？

6．江蘇省地方稅務(wù)局《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（蘇地稅規(guī)[2011]13號）

二：取得項目階段票據(jù)審核與會計核算

1．土地成本費用的票據(jù)管理

⑴ 招拍掛土地出讓金合法票據(jù)

⑵ 建設(shè)政府基礎(chǔ)設(shè)施置換土地票據(jù)

⑶ 直接從第三方購買土地的合法票據(jù)

⑷ 土地投資票據(jù)

⑸ 股權(quán)收購取得土地票據(jù)

⑹ 吸收合并取得土地發(fā)票

⑺ 競拍土地過渡到項目公司土地票據(jù)如何轉(zhuǎn)移

⑻ 項目合作如何分?jǐn)偣芾沓杀举M用票據(jù)

2．取得政府土地出讓金和拆遷補(bǔ)償金如何核算，企業(yè)所得稅和土地增值稅處理

3．拆遷補(bǔ)償費用合法票據(jù)管理，哪些需要稅務(wù)發(fā)票，哪些不需要稅務(wù)發(fā)票？

⑴ 貨幣性補(bǔ)償支出票據(jù)

⑵ 非貨幣性補(bǔ)償成本列支票據(jù)

4．拆遷戶代建房屋成本費用票據(jù)如何管理和核算

5．購置辦公用品票據(jù)審核要點

6．企業(yè)開工前期開辦費的核算、資本化和費用化的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。契稅的計稅依據(jù)和土地使用稅的納稅時間及減免稅規(guī)定

7．《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于明確營業(yè)稅若干征稅問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2013〕4號）

三：開發(fā)環(huán)節(jié)票據(jù)審核與會計核算

1．政府部門規(guī)費及財務(wù)核算，規(guī)費計入開發(fā)成本還是計入開發(fā)費用？

2．甲供材發(fā)票管理，包工不包料合同發(fā)票與包工不包料合同材料發(fā)票如何列支，如何進(jìn)行財務(wù)核算？

3．外購設(shè)備發(fā)票管理，購置設(shè)備發(fā)票如何直接進(jìn)入開發(fā)成本？

4．精裝修房電器、家具取得的發(fā)票是否可以計入開發(fā)成本

5．購買材料、物品善意取得虛開增值稅發(fā)票如何計入開發(fā)成本

6．利息費用發(fā)票管理

⑴ 哪些利息費用不需要發(fā)票

⑵ 個人借款利息發(fā)票如何取得

⑶ 混合型投資利息費用發(fā)票

7．利息費用的會計核算。利息費用資本化和費用化的財務(wù)核算劃分標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)所得稅資本化與費用化的判斷，利息費用土地增值稅扣除規(guī)定。

8．合作建房、代建項目和自建項目區(qū)分，合同與票據(jù)方面有何要求？

9．開發(fā)項目成本核算對象的會計判斷標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)所得稅的劃分標(biāo)準(zhǔn)及土地增值稅清算對象的基本核算項目。產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷補(bǔ)償支出如何核算計入開發(fā)成本？

10．開發(fā)產(chǎn)品成本核算項目。會計劃分哪7項，企業(yè)所得稅成本核算項目分為哪6項成本核算對象與成本核算項目是二級科目還是三級科目？多欄式成本核算賬簿如何設(shè)置？

11．共同成本和間接成本分?jǐn)偡椒ā嬌系娜N方法與稅務(wù)規(guī)定的四種方法如何運用，哪些是規(guī)定分配方法，哪些是自選分配方法？

12．開發(fā)間接費用核算內(nèi)容分析。開發(fā)間接費用與管理費用的區(qū)別以及對企業(yè)所得稅和土地增值稅的影響分析

13．《江蘇省財政廳江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算過程中行政事業(yè)性收費和政府性基金歸集方向的通知》（蘇地稅函[2011]81號）、《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于建筑安裝工程營業(yè)稅計稅營業(yè)額涉及建設(shè)方提供的設(shè)備與材料劃分問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2011]11號）、《南通市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)甲供材建筑項目稅收管理的通知》（通地稅發(fā)[2008]154號）和《南通市建設(shè)工程造價管理處關(guān)于明確建設(shè)工程“甲供材料”計價方法的通知》（通建價[2010]36號）等。

四：銷售階段票據(jù)審核與會計核算

1．項目部費用發(fā)票與管理部門費用如何區(qū)分

2．營銷人員支付工資薪金票據(jù)和支付傭金發(fā)票區(qū)別

3．營銷禮品和物品需要取得哪些發(fā)票才能稅前扣除

4．實物折扣、價格折扣折讓、補(bǔ)退房款如何處理？需要取得哪些合法憑據(jù)？

5．企業(yè)支付違約金、賠償費用如何稅前扣除？

6．產(chǎn)權(quán)置換視同銷售如何列支成本費用，如何進(jìn)行會計核算？

7．營銷設(shè)施建造費用如何進(jìn)行會計核算處理，如何在企業(yè)所得稅和土地增值稅中扣除？

8．預(yù)收賬款財務(wù)核算，營業(yè)稅金及附加核算分析。會計上是按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算還是按收入與費用配比原則確認(rèn)？不同核算在納稅方面的不同影響分析。

9．《江蘇省國家稅務(wù)局、江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國稅發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（蘇國稅發(fā)[2009]79號 、蘇地稅發(fā)[2009]53號）等。

五：完工階段票據(jù)審核與會計核算

1．交房手續(xù)與完工時間判斷主要依據(jù)

2．完工階段匯算清繳取得成本費用票據(jù)時間

3．完工前收入會計核算與完工后收入確認(rèn)時點；預(yù)收賬款會計核算與企業(yè)所得稅政策規(guī)定的重大區(qū)別

4．項目土地增值稅清算取得票據(jù)時間要求？

5．跨期取得成本費用發(fā)票稅務(wù)上和會計上如何處理？

6．物業(yè)用房、幼兒園、配電房等公共配套設(shè)施核算財稅分析。上述配套設(shè)施移交給業(yè)主是否視同銷售征稅？

7．開發(fā)項目土地增值稅清算會計核算銜接。哪些數(shù)據(jù)采用會計核算方法取得，哪些數(shù)據(jù)按稅法規(guī)定重新計算取得？

8．《江蘇省地方稅務(wù)局公告關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號）和《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號）及江蘇省地方稅務(wù)局《土地增值稅清算管理規(guī)程》等。

陳老師

陳老師：著名稅務(wù)策劃專家，中國注冊稅務(wù)師、注冊會計師，國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務(wù)組成員。曾在稅務(wù)干部學(xué)校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務(wù)師后期教育主講老師、國家稅務(wù)總局中國稅務(wù)雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網(wǎng)評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務(wù)專業(yè)報刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專著5部，參與國家稅務(wù)總局稽查局編寫稅務(wù)稽查專業(yè)培訓(xùn)教科書《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書籍二部；個人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上千次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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