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課程前言

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算管理面臨內(nèi)部管理、企業(yè)所得稅和土地增值稅三方利益關(guān)系，孰輕孰重？很難回答! 羊年經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)企業(yè)既要苦煉內(nèi)功，壓縮成本，提升管理水平，也要繼續(xù)關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如今建筑房地產(chǎn)業(yè)營改增蠢蠢欲動(dòng)，稅收檢查依然榜上有名，營改增前夜暗流涌動(dòng)……不熟悉當(dāng)前稅收環(huán)境和幻變的稅收政策，會(huì)計(jì)簡(jiǎn)直沒法當(dāng)，變壓力為動(dòng)力，直面營改增，直面成本核算與稅務(wù)管理，讓我們一起找思路、找方法、找對(duì)策。

課程對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)/稅務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)/稅務(wù)經(jīng)理、主管會(huì)計(jì)、成本會(huì)計(jì)

課程大綱

第一模塊 房地產(chǎn)稅收形勢(shì)與營改增政策瞻望

1. 2015年稅收形勢(shì)面臨哪些挑戰(zhàn)？存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

2. 意向金是否繳納營業(yè)稅？營改增后要開具發(fā)票是開具營業(yè)稅發(fā)票還是增值稅發(fā)票？

3. 2015年各地土地增值稅政策有哪些變化？

4. 土地增值稅預(yù)征和核定征收率目前各地存在哪幾種代表形式？

5. 合并和分立政策納稅安排要注意哪些關(guān)鍵問題？

6. 營改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的其他稅種核算有無影響？

7. 營改增后如果確定土地增值稅定價(jià)臨界點(diǎn)？

8. 增值稅的基本原理何在？

9. 營改增對(duì)于財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)分析有哪些影響？

10. 營改增后房地產(chǎn)如何計(jì)稅？

11. 營改增后如何計(jì)提增值稅銷項(xiàng)稅額？?jī)H僅是銷售不動(dòng)產(chǎn)嗎？買房送汽車、買房免物業(yè)費(fèi)、買房返利、買房墊首付、售后回租、免租期、無償租賃、無償借款、不動(dòng)產(chǎn)投資、包銷和代銷、三方抵賬、材料抵頂工程款、收取施工方水電費(fèi)……。親，這些您有嗎？

12. 營改增后先有成本后有收入或者先有收入后有成本如何計(jì)稅？

13. 營改增對(duì)于房地產(chǎn)招投標(biāo)預(yù)算造價(jià)營改增后如何改變？

14. 營改增后房地產(chǎn)企業(yè)如何面對(duì)甲供材稅負(fù)測(cè)算和建立定價(jià)機(jī)制？

15. 營改增后材料采購還要不要貨比三家？

第二模塊 房地產(chǎn)成本核算與土地增值稅

1. 企業(yè)內(nèi)部管理、企業(yè)所得稅和土地增值稅三者之間成本核算要求有無區(qū)別？

2. 成本核算的一般路徑有何順序？

3. 成本核算對(duì)象與企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目輔助核算之間有無聯(lián)系？

4. 成本對(duì)象如何確定？如何編制成本對(duì)象確定報(bào)告？

5. 共同成本、費(fèi)用如何分?jǐn)偅坑心男┰瓌t？

6. 企業(yè)所得稅和土地增值稅共同成本分?jǐn)傇瓌t一致嗎？

7. 商業(yè)層高系數(shù)能否用到企業(yè)內(nèi)部管理？能否用到企業(yè)所得稅？

8. 車庫、車位要不要分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

9. 成本分?jǐn)偡椒ㄓ卸嗌俜N？不同成本對(duì)象采取不同的成本分?jǐn)偡椒ㄈ绾谓Y(jié)合？對(duì)企業(yè)整體稅負(fù)的影響是什么

10. 合作開發(fā)有幾種形式？先拿地再加名和共同拿地對(duì)于清算和成本確定有何影響？

11. 如何結(jié)轉(zhuǎn)完工成本？

12. 不同期間共同成本一定可以分?jǐn)倖幔?/p>

13. 如何讓合同管理起到成本核算的作用？

第三模塊 房地產(chǎn)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)管控

1. 如何確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資主體？

2. 項(xiàng)目開發(fā)如何確定清算項(xiàng)目和清算單位？

3. 土地增值稅清算產(chǎn)品類型二分三分還是四分？可否合并清算？

4. 什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅？規(guī)劃為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一定可以享有稅收優(yōu)惠？

5. 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何運(yùn)用定價(jià)策略？?jī)r(jià)格越高利潤會(huì)越高？

6. 地下車庫歸屬于住宅還是非住宅？是銷售還是出租？

7. 政府返還款可有納稅籌劃空間？

8. 土地成本一定按照占地面積法分配嗎？

9. 土地作為扣除項(xiàng)目成本如何確定?包括哪些內(nèi)容？

10. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？

11. 取得凈地所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可否作為開發(fā)成本扣除？

12. 以土地投資如何會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理？

13. 房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓該不該征收土地增值稅？

14. 項(xiàng)目規(guī)劃外所承建支出可否在土地增值稅清算時(shí)進(jìn)行扣除？

15. 房地產(chǎn)開發(fā)都可以加計(jì)扣除嗎？轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程，可否差額納稅？

16. 會(huì)所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可作為公共配套設(shè)施成本？

17. 項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)度不一，卻達(dá)到“通知清算”的條件，如何分?jǐn)偣才涮踪M(fèi)？

18. 售樓部費(fèi)用可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

19. 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？

20. 工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，可否計(jì)入開發(fā)成本？

21. 什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？“甲供材”業(yè)務(wù)雙方如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？如何納稅？

22. 如果成本賬務(wù)有所欠缺，是否可以核定成本金額？核定的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

23. 清算開始后憑證的截止時(shí)間是如何規(guī)定？清算后發(fā)生的后續(xù)成本是否可以“二次清算”？

24. 捐贈(zèng)、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

25. 清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定？

26. 土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補(bǔ)確認(rèn)土地增值稅扣除項(xiàng)目？

27. 收入確認(rèn)原則和依據(jù)是什么？確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)在開發(fā)流程的哪個(gè)節(jié)點(diǎn)？

28. 如何理解“銷售價(jià)格明顯偏低”？具體的標(biāo)準(zhǔn)是什么？是否存在個(gè)人所得稅的風(fēng)險(xiǎn)？

29. 耕地占用稅可否作為土地成本？城鎮(zhèn)土地使用稅呢？

30. 房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何把握？

第四模塊 現(xiàn)場(chǎng)交流

樊老師

注冊(cè)稅務(wù)師，房地產(chǎn)納稅籌劃專家、國家稅務(wù)總局網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)學(xué)院講師；先后在《中國稅務(wù)報(bào)》、《海峽財(cái)經(jīng)導(dǎo)報(bào)》、《中國房地產(chǎn)》、《現(xiàn)代服務(wù)業(yè)》發(fā)表大量財(cái)稅論文、編著《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范》、《稅收優(yōu)惠最優(yōu)方案設(shè)計(jì)與點(diǎn)評(píng)》等。

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