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課程背景

第一批城市更新試點(diǎn)城市名單出爐（為期2年）圍繞重點(diǎn)探索城市更新統(tǒng)籌謀劃?rùn)C(jī)制、城市更新可持續(xù)模式、城市更新配套制度政策而展開(kāi)。

城市更新是“硬骨頭”，是系統(tǒng)性工程，資金需求大、涉及利益主體多、規(guī)劃程序復(fù)雜、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)和收益回報(bào)不確定等特點(diǎn)，對(duì)參與的利益相關(guān)方綜合能力要求高。

城市更新實(shí)操過(guò)程中最大的難題就是參與城市更新的利益相關(guān)方如何盈利，受制于拆除面積不大于20%，較少的可售物業(yè)無(wú)法覆蓋全部更新范圍的投入成本，這一問(wèn)題困擾著政府、投資商、開(kāi)發(fā)企業(yè)等，導(dǎo)致2021年全年城市更新雷聲大雨點(diǎn)小。

本課程從政府、產(chǎn)業(yè)、投融資、房企等多個(gè)端口詳解城市更新的盈利路徑，并介紹了東西南北中五個(gè)區(qū)域代表性城市的頂層設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、投融資的具體操作方法，引用了大量的實(shí)操案例，同時(shí)也穿插了最新的研發(fā)成果。無(wú)論對(duì)于政府、央企、地產(chǎn)商、城投平臺(tái)都是一個(gè)實(shí)用性極強(qiáng)的課程，通過(guò)本課程可以真正理解各方在城市更新中的訴求，未來(lái)的項(xiàng)目評(píng)估、合作、經(jīng)營(yíng)中可以更好的掌控并獲取更大價(jià)值回報(bào)。

課程對(duì)象

★政府、城投平臺(tái)、央企、房地產(chǎn)企業(yè)、銀行、基金、金融與投資機(jī)構(gòu)

★房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及城市更新企業(yè)：董事長(zhǎng)、總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理等公司高管決策層涉及城市更新項(xiàng)目的投資測(cè)算部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、招商運(yùn)營(yíng)部等相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人

課程大綱

一、城市更新的底層邏輯：人本內(nèi)核上的片區(qū)一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)

1、 人地配置的基本邏輯

2、 廣州上海等領(lǐng)跑城市的城市更新土地開(kāi)發(fā)創(chuàng)新路

3、 長(zhǎng)沙成都等試點(diǎn)城市的城市更新土地開(kāi)發(fā)創(chuàng)新路

4、 相對(duì)滯后的部分城市的城市更新土地開(kāi)發(fā)制度卡

5、 三類(lèi)城市的對(duì)比，哪些政策機(jī)制下能夠走通城市更新

二、城市更新成熟的政府端盈利要點(diǎn)：頂層設(shè)計(jì)與路徑

1、政府低投入模式：廣深模式

2、政府高投入模式：滬杭模式

3、政府零投入模式：天津模式

4、城市更新試點(diǎn)的三大任務(wù)：統(tǒng)籌機(jī)制、可持續(xù)模式與配套政策

5、地方政府試點(diǎn)城市更新實(shí)現(xiàn)三大任務(wù)的工作要點(diǎn)

三、城市更新的企業(yè)端盈利要點(diǎn)：實(shí)施方案設(shè)計(jì)

1、實(shí)施主體和更新范圍、建設(shè)內(nèi)容的選擇（單元?jiǎng)澐郑?/p>

2、項(xiàng)目定位：生活方式更新與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更新

3、資金籌措方案編制和渠道

4、補(bǔ)償安置方式的調(diào)整改變

5、建設(shè)方案和經(jīng)濟(jì)測(cè)算

6、運(yùn)營(yíng)方案

四、 城市更新產(chǎn)業(yè)端盈利要點(diǎn)：數(shù)字、民生與新消費(fèi)

1、數(shù)字產(chǎn)業(yè)與新型基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)現(xiàn)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入

2、數(shù)字疊加民生的醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文化設(shè)施的布局和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入

3、新消費(fèi)滲透的選擇和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入

4、文化旅游的設(shè)計(jì)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入

5、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市更新

6、韌性城市等基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)遇把握

五、城市更新成熟的投融資盈利要點(diǎn)：銀行與金融機(jī)構(gòu)

1、國(guó)開(kāi)城市更新貸款的利用條件和路徑

2、金融央企與金融機(jī)構(gòu)的利用條件和路徑

3、專(zhuān)項(xiàng)債的利用

4、城市更新基金的設(shè)立和利用

5、房地產(chǎn)企業(yè)的融資利用

6、城市更新的綜合新金融手段

六、城市更新探索中的企業(yè)端盈利要點(diǎn)：房企與城投

（案例包括華僑城、萬(wàn)科等央企、碧桂園、時(shí)代中國(guó)等民企、重慶長(zhǎng)沙成都唐山等試點(diǎn)城市地方國(guó)企平臺(tái)）

1、 點(diǎn)狀更新的傳統(tǒng)模式與案例解析（唐山案例）

2、 片狀更新的代表性企業(yè)與案例解析（成都案例）

3、 城投公司的借力轉(zhuǎn)型案例解析

4、 地產(chǎn)企業(yè)的切入點(diǎn)：地產(chǎn)企業(yè)獲取城市更新的主要路徑和方法

5、 企業(yè)端實(shí)施城市更新的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、關(guān)鍵成果

七、城市更新盈利模式匯總

1、 前期服務(wù)商盈利模式（東莞全市案例說(shuō)明）

2、 物業(yè)盈利模式（碧桂園物業(yè)案例）

3、 產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)盈利模式（千方科技京東阿里等案例）

4、 單一地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利模式（萬(wàn)科案例）

5、 城投平臺(tái)盈利模式（各地案例）

【分享案例】

案例一：上生·新所

上生新所，位于延安西路1262號(hào)，是集辦公、娛樂(lè)、生活、文化功能于一體的新型城市活力社區(qū)，在經(jīng)歷了一場(chǎng)城市更新后，搖身一變成為上海“網(wǎng)紅”地之一。約在兩三年前，上生所正處于城市更新改造前期，各建筑久經(jīng)歲月打磨，其彌久的精致感卻無(wú)法遮蓋。如今的上生新所，仿佛沾滿灰塵的明珠被細(xì)細(xì)擦拭出明亮的光澤，點(diǎn)綴在城市中，成為了耀眼的“新星”。

項(xiàng)目特點(diǎn)：

1、多主體參與城市更新

上生新所引入社會(huì)資本進(jìn)行多方共建共享，包括政府、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織、居民以及房地產(chǎn)企業(yè)，利用土地的混合發(fā)展模式，提高土地使用效能。

2、保護(hù)建筑多樣性

3、空間開(kāi)放共享：上生所作為生物研究所，整個(gè)園區(qū)空間封閉內(nèi)向，而上生新所作為創(chuàng)意園區(qū)，對(duì)空間定位原則為開(kāi)放.共享。

4、保護(hù)利用自然資源：上生 · 新所改造前地塊內(nèi)有許多生長(zhǎng)良好茂盛的植物，改造之初就明確了要最大化保護(hù)與利用。

案例二：衢州禮賢未來(lái)社區(qū)

衢州禮賢未來(lái)社區(qū)，是綠城中國(guó)投資建設(shè)的首個(gè)未來(lái)社區(qū)。作為中國(guó)房地產(chǎn)界產(chǎn)品力榜首的企業(yè)，如何在未來(lái)社區(qū)這一全新命題給出滿意的答卷，注定了這個(gè)項(xiàng)目承載的責(zé)任和期望。

案例三：小坪村舊改

生活方式更新案例——小坪村舊改

廣州白云小坪村舊改項(xiàng)目再現(xiàn)佳兆業(yè)速度。

小坪村城中村改造項(xiàng)目一期復(fù)建安置區(qū)位于石槎路小坪地鐵站南側(cè)，規(guī)劃用地面積26051平方米，計(jì)容建筑面積106080平方米。

從2018年12月與舊改之王佳兆業(yè)的合作開(kāi)始，廣州白云小坪村舊改項(xiàng)目的推進(jìn)就推進(jìn)十分順利。

從與小坪村合作，到2019年7月奠基，用時(shí)僅有半年多，在當(dāng)時(shí)就顯示了佳兆業(yè)推進(jìn)舊改的神速。

張老師

張老師：著名的實(shí)戰(zhàn)派專(zhuān)家，實(shí)操多個(gè)區(qū)域性開(kāi)發(fā)和新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)。區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市更新、新型城鎮(zhèn)化、園區(qū)開(kāi)發(fā)方面均有深刻理論和實(shí)踐功底。

二十年的項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，在城市、產(chǎn)業(yè)、土地三個(gè)方向均擁有豐富的研究和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，擅長(zhǎng)操作城市更新、片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)、城市運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域，其城市更新類(lèi)項(xiàng)目涵蓋全國(guó)多個(gè)城市和產(chǎn)業(yè)，包括金融科技類(lèi)的上海張江科學(xué)城項(xiàng)目、文化旅游類(lèi)的華僑城成都安仁項(xiàng)目、CBD類(lèi)的石家莊火車(chē)站改造項(xiàng)目、環(huán)境類(lèi)的湖南株洲清水塘項(xiàng)目、科教類(lèi)的融創(chuàng)天津宜興埠項(xiàng)目等，張老師擅長(zhǎng)在傳統(tǒng)城市建設(shè)項(xiàng)目中通過(guò)人產(chǎn)城的精準(zhǔn)配置營(yíng)造高質(zhì)量的區(qū)域發(fā)展布局，結(jié)合城市群的協(xié)同背景深度挖掘土地價(jià)值，通過(guò)產(chǎn)業(yè)和空間規(guī)劃的有機(jī)結(jié)合滿足政府產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的迫切需求。

【服務(wù)客戶】

參與部分項(xiàng)目及服務(wù)客戶：

參與主持操作了新市鎮(zhèn)天津模式、新農(nóng)村建設(shè)海南模式的建設(shè)

擔(dān)任北京房山區(qū)、中新生態(tài)城、重慶兩江新區(qū)商務(wù)核心區(qū)、武漢智慧城、山東丁字灣南海新城等多個(gè)城市的規(guī)劃發(fā)展顧問(wèn)。

標(biāo)桿房企：萬(wàn)科集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、保利發(fā)展、綠地集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂、金科地產(chǎn)、富力集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、華僑城、越秀地產(chǎn)、大悅城、時(shí)代中國(guó)、正商置業(yè)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、銀城國(guó)際、魯能集團(tuán)、中信集團(tuán)、中建五局、重慶高科集團(tuán)、中航國(guó)際、中信集團(tuán)、珠光集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、京投發(fā)展、張江高科、中鐵置業(yè)等。

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