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課程大綱

一、商業(yè)地產(chǎn)項目的市調(diào)內(nèi)容

（一）商業(yè)地產(chǎn)項目的市調(diào)目的

1.了解城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況與人口特征

2.了解當?shù)厥忻竦南M力水平與消費特征

3.了解商業(yè)市場的發(fā)展階段與供求關系

4.了解商業(yè)市場的競爭態(tài)勢

5.了解商用物業(yè)的租售價格

（二）商業(yè)地產(chǎn)項目的市調(diào)內(nèi)容

1.商圈調(diào)查內(nèi)容

2.重點商業(yè)項目調(diào)查內(nèi)容

3.競爭性商業(yè)項目調(diào)查內(nèi)容

（三）商業(yè)地產(chǎn)項目的市調(diào)方法與結果

1.市調(diào)方法

2.市調(diào)結果

（1）根據(jù)市調(diào)研究結果得到城市商業(yè)發(fā)展階段

（2）根據(jù)市調(diào)研究結果得到項目的競爭空間

（3）根據(jù)市調(diào)研究結果得到本項目的商鋪售價與租金

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的定位內(nèi)容依據(jù)與方法

導言：

商業(yè)項目的準確定位是開發(fā)項目成功的基礎之一。

上海正大廣場定位案例——商業(yè)項目定位錯誤虧損5年，調(diào)整定位扭虧為盈

城市綜合體與購物中心的內(nèi)容

1、城市綜合體是什么？

2、城市綜合體各產(chǎn)品之間的相互關系

3、購物中心的功能

4、購物中心的分類（八種）、購物中心的八大業(yè)態(tài)組合

5、購物中心、百貨、超市的平面動線結構的區(qū)別

（一）商業(yè)地產(chǎn)項目定位的內(nèi)容

商業(yè)定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”

第一：商業(yè)地產(chǎn)項目的定性定量（定性決定功能）

第二：產(chǎn)品組合定位

第三：建筑設計定位

第四：經(jīng)營主題定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、商業(yè)類別/功能、消費客群等）

第五：經(jīng)營功能定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、開發(fā)模式、項目類別、消費客群等）

第六：消費客群定位（定位依據(jù)：消費者是誰？是決定定位的重要依據(jù)之一）

第七：經(jīng)營檔次定位（定位依據(jù)：消費需求、消費能力、物業(yè)硬件等）

第八：功能分區(qū)定位（定位依據(jù)：道路等級、平面結構、主動線、主次入口）

第九：業(yè)態(tài)業(yè)種配比定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)/類別、規(guī)模面積、樓層數(shù)）

第十：產(chǎn)品售價與租金定位（定位依據(jù)：當?shù)刈馐蹆r、投資客群、消費力）

（二）商業(yè)地產(chǎn)項目定位的依據(jù)

第一：城市等級

第二：城市經(jīng)濟發(fā)展水平

第三：城市人口規(guī)模

第四：城市商業(yè)消費水平

第五：城市商業(yè)格局與競爭態(tài)勢

第六：項目交通條件

（三）商業(yè)地產(chǎn)項目的定位方法

1.直接推導法

2.風險分析法

3.案例借鑒法

三、商業(yè)地產(chǎn)項目定位的典型案例解析

（一）都市型購物中心案例解析

1.上海環(huán)貿(mào)IAPM案例

（二）區(qū)域型購物中心案例解析

1.杭州西溪濕地印象城案例

（三）社區(qū)型購物中心案例解析

1.上海西郊百聯(lián)

（四）鄰里中心案例案例解析

1.蘇州新城鄰里中心案例

2.蘇州方洲鄰里中心案例

陳老師

陳倍麟老師

克而瑞商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理

上海市注冊咨詢專家；

上海市注冊咨詢師；

中國注冊高級商務策劃師；

國際商務策劃師。

原全國第一家商業(yè)上市公司豫園商城首屆董事會的董事

豫園商場股份有限公司副總經(jīng)理，豫園商城小商品公司創(chuàng)始人，讓豫園商城悅賓商都止虧為盈，被譽為“扭虧專家”

上海鑫勝企業(yè)發(fā)展咨詢有限公司總經(jīng)理

30余年商業(yè)經(jīng)營及管理，11年商業(yè)地產(chǎn)咨詢策劃

全國性主流專業(yè)媒體上發(fā)表過大量學術論文

上海市商業(yè)地產(chǎn)評委會特聘專家、電視臺第一財經(jīng)頻道《決戰(zhàn)商場》欄目2009、2010、2011年“最佳觀察員”

實戰(zhàn)經(jīng)驗

她有獨立擔當商業(yè)經(jīng)營公司、現(xiàn)代化商廈的經(jīng)營工作經(jīng)歷與實績，并因工作業(yè)績突出榮任中國商業(yè)第一家上市公司—豫園商城的首屆董事。專業(yè)從事商業(yè)經(jīng)營管理三十年、咨詢策劃服務十多年。在商業(yè)經(jīng)營管理運作層面以及商業(yè)定位策劃領域（含商業(yè)使用功能的建筑規(guī)劃）積累了豐富的行業(yè)實戰(zhàn)經(jīng)驗，并形成了極為敏感的商業(yè)觸覺。她深諳市場需求，掌握的信息量大面廣，能夠有效幫助企業(yè)準確地進行經(jīng)營功能定位，以及商業(yè)建筑規(guī)劃設計指導，讓商業(yè)項目更具實操性，讓投資者有更好的回報。

主講課程：

《商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營模式的解析》

《商業(yè)地產(chǎn)項目的招商與經(jīng)營管理營運》

《何做好商業(yè)地產(chǎn)項目的市場調(diào)研》

《如何做好商業(yè)地產(chǎn)項目的市場定位》

《如何判斷商業(yè)地產(chǎn)項目的價值》

《商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設計》

操盤項目：

大連魯能金石灘旅游綜合體項目整體功能定位策劃參與指導

天津?qū)汖垶I海新區(qū)旅游綜合體項目整體功能定位策劃參與指導

大連遠洋鉆石灣地區(qū)城市綜合體開發(fā)的商業(yè)整體功能定位策劃參與指導

天津天堿俱樂部改造城市綜合體項目商業(yè)整體功能定位策劃參與指導

天津泰達集團梅江會展中心商業(yè)功能定位策劃參與指導

上海申通集團地鐵上蓋商業(yè)、站點/通道連接商業(yè)經(jīng)營功能定位策劃、招商代理的全程參與指導

上實集團上實集團上海城開南方商務區(qū)商業(yè)經(jīng)營功能定位策劃參與指導

上實集團湖州新城商業(yè)及旅游商業(yè)項目整體經(jīng)營功能定位策劃、招商代理的全程參與指導

上實集團山東青島唐島灣游艇會項目經(jīng)營功能定位策劃、招商代理的全程參與指導

內(nèi)蒙古利豐集團鄂爾多斯汽車城建筑設計指標及概念、經(jīng)營功能定位策劃、招商代理的全程指導

上海百聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)營公司舊物業(yè)改造可行性論證、定位策劃的全程參與指導

上海農(nóng)工商房地產(chǎn)集團安徽池州新時代廣場全程策劃的全程參與指導

吳江市新湖明珠城經(jīng)營功能定位策劃的全程參與指導

上海春申景城商務區(qū)經(jīng)營功能定位策劃的全程參與指導

江蘇無錫云蝠大廈經(jīng)營功能定位策劃的全程參與指導

上海陸家嘴保利廣場經(jīng)營功能定位策劃的全程參與指導

上海北京路/專業(yè)街整合發(fā)展策劃的全程參與

上海黃浦區(qū)旅游紀念品產(chǎn)業(yè)五年發(fā)展規(guī)劃參與

上海豫園商城經(jīng)營格局調(diào)整與實施對策策劃的全程參與

上海七浦路商圈銀邦綜合商業(yè)大廈定位策劃的全程參與

講師領域：

商業(yè)項目價值判斷、商業(yè)物業(yè)功能定、商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全程指導

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